別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 浜松東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -11 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区中郡町字万斛東１８１５番１ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等も見られる住宅 地域 北西10m市道 水道、ガス、下水 浜松 9.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 東区北部郊外の住宅地域。 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 9.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整区域内の住宅地である。周辺地域では農地等の宅地化が緩やかに進むものと予測する。地価水 準は、しばらくの間、概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の東区、中区北部、北区、浜北区の住宅地域である。需要者の中心は市内居住の一次取得者であ るが、市外からの転入も一定程度見られる。近隣地域は郊外の住宅や事業所等が混在する住宅地域で、市街化調整区域 内の他の地域に比べると、街路条件や住環境は比較的良好である。土地は１６００万円前後、新築戸建住宅で３０００ 万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、東区北部の閑静な住環境を有する戸建住宅を中心とした住宅地域である。アパート等の収 益物件は少なく、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。 したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の経済情 勢、不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により住宅 需要はやや落ち込んでいたが、景況感の改善 により、市況は回復傾向にある。 周辺には店舗があり、買物等の利便性は良好 で、地価は市街化調整区域の中では比較的安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.8 交通・接近　　　  -0.3 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％