別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区北島町字石畑３９６番１ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北東部郊外の中規模一般住 宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 6.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜松市北東部郊外の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、閑静な居住環境は維持されるものと予測する。店舗 、幹線道路等への接近条件も概ね良好であり、地価は今後横ばい傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の北東方から東方の郊外にかけての住宅地一円。需要者は浜松市東区を中心に市内に居住する １次取得者が中心である。郊外にあり、事業所等が混在し、住環境はやや劣るが、大規模商業施設や周辺の路線商業地 域へのアクセスが良好で利便性が高いことから、需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の 土地で１，５００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、利便性や快適性を重視した自用目的の取引が大部分を占め、標準地 は間口が狭い他、画地規模も小さく、共同住宅等を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。一方 、比準価格は周辺地域の住宅地の取引事例から求めたもので、実証的な価格である。以上より、本件では比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [130.1] [101.0] 100 70,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は概ね安定しており、住宅着工戸 数も例年並みに推移している。新型コロナの 長期化の影響もあるが、住宅地需要は回復傾 向にある。 東区郊外の住宅地域で、利便性の見直しもあ り、取引も散見され、地価は下落から横ばい となった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.9 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％