別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 浜松東 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　木村　満義   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区篠ケ瀬町字下堀前９５番 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に営業 所等が見られる住宅 地域 東7m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北東方 5.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が比較的良好な住宅地域として、当面の間は、現状を維持するものと予想する。ただし、引き続き、 コロナ禍の動向には注意していく必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね浜松市東区、中区の市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は市内の居住者であるが、周辺地 域からの転入も見られる。周辺には商業施設も多く、生活利便性に優れた地域であることから、需給バランスは比較的 堅調に推移している。地価水準は坪単価２０万円台半ばから後半がひとつの目安となるが、画地規模が小さく、総額が 抑えられた物件では坪３０万円程度の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己居 住目的の取引が主で、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件において は比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [108.1] [102.0] 100 85,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が地価に与える影響は比較的限定的 で、東区の住宅地の地価は総じて安定してい る。 格別の変動要因はない。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％