別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 浜松東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　木村　満義   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区市野町字場惣免１４２２番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる郊外の 住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設に比較的近い住 宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北東方 6.9km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が比較的良好な住宅地域として、当面の間は、現状を維持するものと予想する。ただし、引き続き、 コロナ禍の動向には注意していく必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市中区、東区等の市街地から郊外に至るエリアで、生活利便性に優れる住宅地域一円である。需要 者は市内居住の１次取得者層が中心である。地価水準は、坪単価２０万円台前半から半ばがひとつの目安といえる。規 模が小さく、総額が抑えられる物件であれば、坪単価２０万台後半の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己居 住目的の取引が主で、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件において は比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [130.9] [105.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が地価に与える影響は比較的限定的 で、東区の住宅地の地価は総じて安定してい る。 格別の変動要因はない。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％