別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番 ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所が 見られる住宅地域 南7.5m市道 水道 浜松 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名浜松ＩＣ東側の農地の中 に住宅、事業所が散在する地 域 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 8.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調区内の農地の中の住宅地域で、地域内の変動は殆ど見られない。今後も当分の間は現状を維持するものと予測 する。地価は暫く弱含み乃至横ばい傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市郊外の住宅地一円。中心となる需要者は、旧来から当該地域に居住する１次取得者であり、地縁選 好性による需要が殆どである。周辺には農地が多く見られ、東名浜松ＩＣに近く、流通倉庫等の進出も見られるが、住 宅の進出は少ない。市街地住宅地に比し割安感もあるが、需要は弱い。需要の中心となる価格帯は土地で１，０００万 円～１，５００万円、新築の戸建物件は少ないが２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等は殆どない駅から離れた市街化調整区域内の住宅地域であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は 同じ市街化調整区域内に存する取引事例から求められた価格で、市場性を反映した実証的な価格と思料する。本件では 、市場性に着目した取引が大半を占める当該地域の取引動向の現状等に鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [128.4] [103.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は概ね安定しており、住宅着工戸 数も例年並みに推移している。新型コロナの 長期化の影響もあるが、住宅地需要は回復傾 向にある。 市街化調整区域内にあって、地域内での変動 はなく、需要は弱いが周辺部で取引も散見さ れ、地価は下落から横ばいとなった。 南道路であり競争力はある。個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％