鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４０４ -45	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	Ｋ０４１４ -57	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、西2m、二方路		商業 (100,500)
c	Ｋ０４１５ -67	浜松市中区		貸家建付地	（　）	不整形	南5.9m市道、西4m、東2m、三方路		商業 (100,354)
d	Ｋ０４１５ -76	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、北2.1m、二方路		商業 (90,600)
e	Ｋ０４０１ -1	浜松市中区		更地	（　）	長方形	南20m国道、中間画地		商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,413	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	163,733	100 [ 105.9]	154,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 172,924	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	175,218	100 [ 107.0]	163,755		164,000
c	(　 ) 138,754	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	141,022	100 [ 91.1]	154,799		155,000
d	(　 ) 238,735	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 109.3]	216,456	100 [ 141.8]	152,649		153,000
e	(　 ) 124,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,616	100 [ 78.6]	158,545		159,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

浜松中 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,612,410	1,827,247	7,785,163	6,197,100	1,588,063	（　0.9748） 1,548,044	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	32,937,106 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	474.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	360 ％	312 ㎡	17.7 m x 17.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階１ＤＫの共同住宅。階層・規模は需給動向を考慮した。

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

玄関、階段、通路部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	2,679	387,116	6.0	2,322,696
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	152.00	88.0	133.76	1,710	228,730	3.0	686,190
							0.0	0
～

～

～

計		474.00	86.9	412.02		844,576		3,695,076
								0

⑨年額支払賃料	844,576 円　×　12ヶ月　＝　 10,134,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 412.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,134,912 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 557,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,577,492 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,695,076 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,918 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,612,410 円　　　　（　 30,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０４１０　　　　-4	2,773 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	2,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,692 円/㎡　月額支払賃料（　 2,679 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０４１０　　　　-5	3,067 ( 3,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,840
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	455,000 円	91,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	304,047 円	10,134,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 773,500 円	91,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,000 円	91,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,000 円	91,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,827,247 円　（　　　　　　 5,857 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 474.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,197,100 円（　　　　　 19,863 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,612,410 円
②総費用	1,827,247 円
③純収益　①－②	7,785,163 円
④建物等に帰属する純収益	6,197,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,588,063 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,548,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,937,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
浜松中 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 5-19

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　庄古　延寛

TEL.

鑑定評価額

48,400,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区田町２３１番４				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,360)
	1:1	店舗、事務所兼共同住宅Ｓ4	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北6m市道、背面道	水道、ガス、下水	浜松 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和２年１１月に北方にて「
マックスバリュエクスプレス
浜松常盤町店」がオープン

街

路

６ｍ市道

交通

施設

ＪＲ東海道本線　　　
浜松駅北方
900m

法令

規制

商業
(90,360)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域北側の病院跡地にて分譲マンションの竣工およびスーパーマーケットのオープンなど街区環境が向上して
おり、コロナ禍の影響が落ち着きつつある状況も相俟って、地価は安定的に推移するものと見られる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市中心部の普通商業地域である。需要者は飲食・物販等の店舗や営業所の設置を目的とした地元の個
人事業者や法人が中心である。コロナ禍の影響は落ち着きを見せつつある中、市街地中心部の商況は完全には回復して
おらず、飲食店等を中心に弱含んでいる。当地域は用途の多様性が認められ、周辺の街区環境の向上が見られるため、
潜在的な需要が存する。中心となる価格帯は画地規模等によりばらつきが見られ、一様には把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場における現実の取引価格を基に試算されたものであり、実証的な価格である。収益価格は対象標準地の
画地規模や基準容積率等を考慮し、最有効使用と認められる建物を想定して試算したが、現下の賃貸市場では元本価値
に即応するだけの賃料水準には至っていないこともあり、やや低位に求められた。以上より、本件では比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して、代表標準地と規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松中 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 126,000 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[100.0]

100
[ 80.4]

[100.0]
100

154,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による不動産市場への影響は落ち着
きを見せているが、先行き不透明感は継続し
ており、用途、立地により需要の強弱にばら
つきが見られる。

当地域北側で分譲マンション、商業施設の立
地により街区環境が向上し、コロナ禍の影響
が落ち着きを見せていることも相俟って、地
価は安定的。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  +1.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４１５ -67	浜松市中区		貸家建付地	（　）	不整形	南5.9m市道、西4m、東2m、三方路		商業 (100,354)
b	Ｋ０４０４ -45	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	Ｋ０４１５ -8	浜松市中区		更地	（　）	長方形	北東15.5m国道、東2.1m、角地		近商 (90,300)
d	Ｋ０４１７ -46	浜松市中区		貸家建付地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,754	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	141,022	100 [ 88.8]	158,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 142,413	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	163,733	100 [ 94.1]	173,999		174,000
c	(　 ) 135,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,740	100 [ 85.9]	158,021		158,000
d	(　 ) 157,646	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,385	100 [ 107.5]	145,474		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

浜松中 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,610,088	2,089,525	8,520,563	6,731,000	1,789,563	（　0.9741） 1,743,213	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	37,089,638 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	192.00	Ｓ3	576.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	360 ％	312 ㎡	17.7 m x 17.7 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階は共同住宅１ＤＫを各階４戸（専用面積３７㎡）を想定。

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	192.00	83.0	159.36	2,759	439,674	6.0	2,638,044
							0.0	0
2～ 3	住宅	192.00	78.0	149.76	1,628	243,809	3.0	731,427
							0.0	0
～

～

～

計		576.00	79.7	458.88		927,292		4,100,898
								0

⑨年額支払賃料	927,292 円　×　12ヶ月　＝　 11,127,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 458.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,127,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 556,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,571,129 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,100,898 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,610,088 円　　　　（　 34,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０４１０　　　　-5	3,067 ( 3,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,621	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,773 円/㎡　月額支払賃料（　 2,759 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０４０８　　　　-9	3,233 ( 3,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [ 91.0]	2,924
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	333,825 円	11,127,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,089,525 円　（　　　　　　 6,697 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 576.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,731,000 円（　　　　　 21,574 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,610,088 円
②総費用	2,089,525 円
③純収益　①－②	8,520,563 円
④建物等に帰属する純収益	6,731,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,789,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,743,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,089,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）