鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４１５ -76	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、北2.1m、二方路		商業 (90,600)
b	Ｋ０４１０ -14	浜松市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業 (90,600)
c	Ｋ０４１３ -11	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	南36m市道、中間画地		商業風致地区 (90,600)
d	Ｋ０４１５ -64	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	南21m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	Ｋ０４０１ -1	浜松市中区		更地	（　）	長方形	南20m国道、中間画地		商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 238,735	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 109.3]	216,456	100 [ 104.6]	206,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 209,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	220,321	100 [ 107.3]	205,332		205,000
c	(　 ) 310,206	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,275	100 [ 148.7]	207,986		208,000
d	(　 ) 131,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	138,737	100 [ 67.5]	205,536		206,000
e	(　 ) 124,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,616	100 [ 60.7]	205,298		205,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -38.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

浜松中 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,137,807	6,271,653	22,866,154	20,498,100	2,368,054	（　0.9504） 2,250,599	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	47,885,085 円　　　　（　 122,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	306.00	Ｓ5	1,530.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	576 ％	391 ㎡	15.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所、フロア貸し、建物階層は需給動向を考慮。

⑦有効率　 71.0 ％
の理由

エントランス、階段等共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	306.00	55.0	168.30	2,509	422,265	6.0	2,533,590
							0.0	0
2～ 5	事務所	306.00	75.0	229.50	2,370	543,915	6.0	3,263,490
							0.0	0
～

～

～

計		1,530.00	71.0	1,086.30		2,597,925		15,587,550
								0

⑨年額支払賃料	2,597,925 円　×　12ヶ月　＝　 31,175,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,086.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,175,100 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,182,257 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,992,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,587,550 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 144,964 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,137,807 円　　　　（　 74,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０４０８　　　　-8	2,084 ( 2,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,522 円/㎡　月額支払賃料（　 2,509 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０４１５　　　　-2	2,215 ( 2,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,591
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,505,000 円	301,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	935,253 円	31,175,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 670,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,558,500 円	301,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,271,653 円　（　　　　　　 16,040 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	301,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,498,100 円（　　　　　 52,425 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,137,807 円
②総費用	6,271,653 円
③純収益　①－②	22,866,154 円
④建物等に帰属する純収益	20,498,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,368,054 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,250,599 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,756 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,885,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
浜松中 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 5-5

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　成瀬　智也

TEL.

鑑定評価額

80,500,000 円

１㎡当たりの価格

206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区元城町２１６番１９				②地積　(㎡)	391 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他） (90,576)
	1:2	事務所ＲＣ6	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	東36m国道、背面道	水道、ガス、下水	浜松 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

ＪＲ浜松駅北西方

1.2km

法令

規制

商業
(90,576)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域のオフィスビルについては、投資物件の需要は底堅い面があるが、浜松駅周辺のオフィスビルと比較し
て空室率は高い。賃貸需要は弱い状況にあるが、地価は値頃感も見られ概ね横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ浜松駅を中心に広がる中心商業地の外縁に位置する商業地域である。需要者は県内の法人や個人事業
者が中心となるが、オフィスの賃貸需要はやや弱く、賃料、空室率とも回復が遅れている。一方で商業地においては投
資物件の供給が限定的であるため、浜松駅周辺における商業地の需要は一定程度見られ、中心となる価格帯は㎡単価で
２０万円程度であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は、投資採算性に基づく
価格であるが、対象標準地周辺の地域はオフィス賃貸需要が弱いため、今後安定的な賃貸経営ができるかについては不
透明感が残る。以上より取引事例から検討した比準価格を重視し、収益価格を参考として、更に最近の経済情勢、不動
産市場の動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松中 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 247,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[120.3]

[100.0]
100

204,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地については、駅周辺の事務所の需要は
比較的安定しているが、新型コロナウイルス
感染症の影響により店舗需要は弱い状況が続
いている。

当該地域におけるオフィス、店舗需要は駅か
ら距離が離れており厳しい状況にあるが、物
件の供給が少なく、一定の需要は認められる
。

個別的要因に変動はない。なお、背面道は建
築基準法適用外の法定外道路で、系統等が劣
り、利便性に寄与する程度が少ないため増価
要因としない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.8
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +0.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４１２ -31	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12.5m市道、中間画地		商業 (90,600)
b	Ｋ０４１５ -76	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、北2.1m、二方路		商業 (90,600)
c	Ｋ０４０４ -45	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	Ｋ０４０４ -47	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m市道、中間画地		商業 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,662	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.0]	162,744	100 [ 81.0]	200,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 238,735	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 109.3]	216,456	100 [ 102.5]	211,177		211,000
c	(　 ) 142,413	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	163,733	100 [ 70.7]	231,588		232,000
d	(　 ) 123,053	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	218,859	100 [ 123.8]	176,784		177,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 206,000 円／㎡]

浜松中 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,976,154	6,266,464	22,709,690	20,498,100	2,211,590	（　0.9504） 2,101,895	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	44,721,170 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	306.00	Ｓ5	1,530.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	600 ％	576 ％	391 ㎡	15.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所、フロア貸し、建物階層は需給動向を考慮。

⑦有効率　 71.0 ％
の理由

エントランス、階段等共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	306.00	55.0	168.30	2,587	435,392	6.0	2,612,352
							0.0	0
2～ 5	事務所	306.00	75.0	229.50	2,340	537,030	6.0	3,222,180
							0.0	0
～

～

～

計		1,530.00	71.0	1,086.30		2,583,512		15,501,072
								0

⑨年額支払賃料	2,583,512 円　×　12ヶ月　＝　 31,002,144 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,086.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,002,144 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,170,150 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,831,994 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,501,072 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 144,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,976,154 円　　　　（　 74,108 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０４１０　　　　-2	1,709 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,605	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,587 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０４０８　　　　-8	2,084 ( 2,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,581
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,505,000 円	301,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	930,064 円	31,002,144　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 670,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,558,500 円	301,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,266,464 円　（　　　　　　 16,027 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	301,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,498,100 円（　　　　　 52,425 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,976,154 円
②総費用	6,266,464 円
③純収益　①－②	22,709,690 円
④建物等に帰属する純収益	20,498,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,211,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,101,895 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,376 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,721,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）