鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４０４ -64	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,480)
b	Ｋ０４１３ -11	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	南36m市道、中間画地		商業風致地区 (90,600)
c	Ｋ０４０４ -45	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	Ｋ０４０１ -11	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m国道、西4m、二方路		商業 (100,500)
e	Ｋ０４１５ -70	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北40m市道、西40m、角地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,117	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	344,165	100 [ 99.8]	344,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	345,000
b	(　 ) 310,206	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,275	100 [ 123.3]	250,831		251,000
c	(　 ) 142,413	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	163,733	100 [ 69.0]	237,294		237,000
d	(　 ) 217,264	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	239,014	100 [ 91.0]	262,653		263,000
e	(　 ) 248,724	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	257,108	100 [ 98.3]	261,554		262,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

浜松中 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,566,914	8,228,667	25,338,247	21,934,800	3,403,447	（　0.9514） 3,238,039	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	68,894,447 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	270.00	ＲＣ5	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	396 ㎡	18.2 m x 21.9 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・２階は事務所のフロアー貸し、３～５階はワンルームタイプ平均専有面積約２７㎡・総戸数２４戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

エントランス、階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	70.0	189.00	3,530	667,170	6.0	4,003,020
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	80.0	216.00	2,719	587,304	6.0	3,523,824
							0.0	0
3～ 5	共同住宅	270.00	80.0	216.00	2,350	507,600	3.0	1,522,800
							0.0	0
～

～

計		1,350.00	78.0	1,053.00		2,777,274		12,095,244
								0

⑨年額支払賃料	2,777,274 円　×　12ヶ月　＝　 33,327,288 円
⑩a共益費（管理費）	164 円／㎡　×　 1,053.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,072,304 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	事務所部分について８００円／㎡と査定し、全体有効面積で按分した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,399,592 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,946,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,452,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,095,244 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,566,914 円　　　　（　 84,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０４１２　　　　-2	3,687 ( 3,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [130.0]	2,754	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,733 円/㎡　月額支払賃料（　 2,719 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｋ０４１５　　　　-3	3,483 ( 3,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [130.0]	2,712
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,620,000 円	324,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,831,967 円	35,399,592　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 374,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,754,000 円	324,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	324,000 円	324,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	324,000 円	324,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,228,667 円　（　　　　　　 20,779 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	324,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,934,800 円（　　　　　 55,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,566,914 円
②総費用	8,228,667 円
③純収益　①－②	25,338,247 円
④建物等に帰属する純収益	21,934,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,403,447 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,238,039 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,894,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
浜松中 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 5-4

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　丸山　哲生

TEL.

鑑定評価額

97,000,000 円

１㎡当たりの価格

245,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区板屋町１０２番１３外				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.2	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4F1B	中層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域	南10m市道	水道、ガス、下水	浜松 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

再開発地区北側に位置する既
成の商業地域。

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浜松駅北方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

浜松市の中心商業地域として、当面の間現状を維持すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響が残る地
域であり、今後の不動産市場の動向に注意していく必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市の中心商業地域一円である。需要者は資本力のある地元事業者や県内外の法人等が中心である。客
足の戻りが鈍い等新型コロナウイルス感染症の影響が残り、商業収益性は回復していないが、ワクチン接種が進み、客
足の回復への期待感等から不動産取引の動向は様子見の状態にある。需要の中心となる価格帯は、規模や需要者の属性
等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の建物も見られるが賃貸用建物を中心とする商業地域であり、収益価格は重要な指標となるが、希少性
の高い立地環境にあり、実際の取引では周辺の取引相場を参考に意思決定される傾向がある。したがって、実証的な比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中 5-3                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    245,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の収束が見えず景
気は依然低迷しているが、ワクチン接種が進
み経済は正常化に向かっており、地価は回復
しつつある。

飲食店舗を中心とする商業地域であり、新型
コロナウイルス感染症の影響が残るが、不動
産取引は様子見状態である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４１０ -14	浜松市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業 (90,600)
b	Ｋ０４０１ -11	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m国道、西4m、二方路		商業 (100,500)
c	Ｋ０４１５ -70	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北40m市道、西40m、角地		商業地区計画等 (100,400)
d	Ｋ０４１３ -11	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	南36m市道、中間画地		商業風致地区 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	220,321	100 [ 91.9]	239,740	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 217,264	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	239,014	100 [ 88.1]	271,299		271,000
c	(　 ) 248,724	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	257,108	100 [ 102.0]	252,067		252,000
d	(　 ) 310,206	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,275	100 [ 126.1]	245,262		245,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

浜松中 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,360,914	8,149,301	25,211,613	21,664,000	3,547,613	（　0.9514） 3,375,199	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	71,812,745 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	270.00	ＲＣ5	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	396 ㎡	18.2 m x 21.9 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・２階は事務所のフロア貸し、３～５階はワンル－ムタイプ・平均専用面積約２７㎡・総戸数２４戸の共同住宅。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

エントランス、階段等共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	70.0	189.00	3,544	669,816	6.0	4,018,896
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	80.0	216.00	2,650	572,400	6.0	3,434,400
							0.0	0
3～ 5	共同住宅	270.00	80.0	216.00	2,341	505,656	3.0	1,516,968
							0.0	0
～

～

計		1,350.00	78.0	1,053.00		2,759,184		12,004,200
								0

⑨年額支払賃料	2,759,184 円　×　12ヶ月　＝　 33,110,208 円
⑩a共益費（管理費）	164 円／㎡　×　 1,053.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,072,304 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	事務所部分について８００円／㎡と査定し全体有効面積で按分した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,182,512 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,935,038 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,247,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,004,200 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,360,914 円　　　　（　 84,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０４０８　　　　-8	2,084 ( 2,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,663 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｋ０４０８　　　　-9	3,233 ( 3,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,661
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,600,000 円	320,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,814,601 円	35,182,512　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 374,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,720,000 円	320,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	320,000 円	320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	320,000 円	320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,149,301 円　（　　　　　　 20,579 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	320,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,664,000 円（　　　　　 54,707 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,360,914 円
②総費用	8,149,301 円
③純収益　①－②	25,211,613 円
④建物等に帰属する純収益	21,664,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,547,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,375,199 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,812,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）