別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松中 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -29 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区幸４丁目５１５番２４ ｢幸４－２４－９｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 台地上に位置する中規模戸建 住宅が主体の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 5.3km 法令 規制 １中専 (60,180) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後も中規模の戸建住宅を主体とする住宅地域としての現状が維持されるものと予測する。古くからの閑静な住 宅地域であるが、道路が狭く、各種利便施設へ遠いため、地価はやや弱含みに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の北方、東名以南の台地～平野部にかけての住宅地域。需要者は浜松市内に在住、又は市内に 勤務先を有する中位の給与所得者層が中心である。高台に位置し、閑静な居住環境が維持されていることから一定の需 要がある。土地は１５００万～２０００万円、土地建物の総額では３３００万～３８００万円程度が需要の中心となる 価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における現実の取引事例価格から比準して求めたものであり、実証的な価格である。一方、当地域は戸 建住宅を主とする地域で取引は自己使用目的の戸建住宅用地が大半を占めるため、最有効使用及び市場参加者の観点か ら収益価格は規範性が乏しいと判断し、試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映して実 証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [103.3] [100.0] 100 80,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地についてはコロナ禍の影響は小さいの が現状であるが、利便性や環境条件によって 需要の強弱が見られ、地価動向に差が生じて いる。 高台に位置する閑静な住宅地域で需給は概ね 安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.9 環境　　　　　　  +4.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％