鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４０３ -26	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	北5.3m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ｋ０４０８ -51	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.6m市道、西6.6m、角地		１住居 (80,200)
c	Ｋ０４１２ -4	浜松市中区		更地	（　）	長方形	東6.8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	Ｋ０４１２ -30	浜松市中区		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	Ｋ０４１３ -24	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ整形	北東4m私道、中間画地		近商 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	89,273	100 [ 100.0]	89,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	91,100
b	(　 ) 74,121	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 107.1]	86,250	100 [ 100.0]	86,250		88,000
c	(　 ) 82,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	83,696	100 [ 97.0]	86,285		88,000
d	(　 ) 95,705	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	85,299	100 [ 95.0]	89,788		91,600
e	(　 ) 80,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	84,743	100 [ 95.0]	89,203		91,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,300 円／㎡]

浜松中 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,576,973	522,177	2,054,796	1,708,150	346,646	（　0.9741） 337,668	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,184,426 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	Ｓ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	236 ㎡	17.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、ファミリータイプ４戸、平均専有面積４３㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	86.00	100.0	86.00	1,332	114,552	3.0	343,656
							0.0	0
～

～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		229,104		687,312
								0

⑨年額支払賃料	229,104 円　×　12ヶ月　＝　 2,749,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,749,248 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 178,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,570,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	687,312 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,426 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,576,973 円　　　　（　 10,919 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０４０３　　　　-2	1,272 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,335 円/㎡　月額支払賃料（　 1,332 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｋ０４０３　　　　-5	1,300 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,368
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,600 円	26,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	82,477 円	2,749,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,600 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 522,177 円　（　　　　　　 2,213 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,708,150 円（　　　　　 7,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,576,973 円
②総費用	522,177 円
③純収益　①－②	2,054,796 円
④建物等に帰属する純収益	1,708,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	346,646 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	337,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,184,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
浜松中 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 -27

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　渥美　正樹

TEL.

鑑定評価額

21,300,000 円

１㎡当たりの価格

90,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区海老塚２丁目６２０番２｢海老塚２－２１－１２｣				②地積　(㎡)	236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1.2:1	住宅Ｓ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	東6.5m市道	水道、ガス、下水	浜松 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

浜松駅南西方の徒歩圏の住宅
地域。

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

浜松駅南西方

1.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域で、新型コロナの影響は一部に持ち直す動きもあり、比較的堅調な
需要が認められ、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

１階から２階程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松駅の南方から南西方に概ね２㎞以内の住宅地域一円。３０～４０歳代のやや所得の高い勤労者が需要
層の中心である。周辺で進行中の区画整理事業地に需要が流れているが、交通接近性に優れ、閑静な街並みを有する地
域であり、新型コロナの影響は一部に持ち直す動きもみられ、土地需要は回復傾向にある。土地は２１００万円程度、
新築戸建住宅は３５００万円程度が需要の中心で画地規模、利用は多様であり、その価格帯は広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアパートも混在するが自用目的での戸建住宅の取引が中心で、快適性を重視する住宅地域であるため、収益
価格は説得力に欠ける。また類似地域において信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際
しては収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松南 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 84.9]

[102.0]
100

89,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は、一部に持ち直す動きも
あるが、先行きについてはやや不透明である
。

浜松駅南西方の徒歩圏で生活利便施設に恵ま
れた住宅地域であり、需要は比較的安定基調
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -5.2
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４０４ -50	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｋ０４０８ -51	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.6m市道、西6.6m、角地		１住居 (80,200)
c	Ｋ０４１２ -30	浜松市中区		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	Ｋ０４１５ -10	浜松市中区		更地	（　）	台形	東10.8m市道、東4.7m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,726	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	81,818	100 [ 94.2]	86,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	88,600
b	(　 ) 74,121	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 107.1]	86,250	100 [ 100.1]	86,164		87,900
c	(　 ) 95,705	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	85,299	100 [ 95.0]	89,788		91,600
d	(　 ) 91,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	90,437	100 [ 96.2]	94,009		95,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,300 円／㎡]

浜松中 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,686,828	544,136	2,142,692	1,790,700	351,992	（　0.9741） 342,875	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,295,213 円　　　　（　 30,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	236 ㎡	17.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプ・平均専有面積４５㎡、総戸数４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,320	118,800	3.0	356,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		237,600		712,800
								0

⑨年額支払賃料	237,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,851,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,851,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 171,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,680,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	712,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,686,828 円　　　　（　 11,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０４０３　　　　-5	1,300 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,323 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｋ０４０３　　　　-7	1,413 ( 1,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,308
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,800 円	28,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	85,536 円	2,851,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,700 円	28,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,200 円	28,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 544,136 円　（　　　　　　 2,306 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,790,700 円（　　　　　 7,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,686,828 円
②総費用	544,136 円
③純収益　①－②	2,142,692 円
④建物等に帰属する純収益	1,790,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	351,992 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	342,875 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,453 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,295,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,900 円／㎡）