別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松中 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -26 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区泉３丁目６５７番２１ ｢泉３－２－１８｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に事 業所等も混在する住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北部郊外、幹線道路背後の 一般住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 浜松市北部郊外の周辺に事業所等も見られる既成の高台の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予 測する。中心部からは若干離れるが、需給は安定している。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北方の標準的な住宅地一円。需要者は市内居住の１次取得者層である。徒歩圏内にスーパーマ ーケット等の各種店舗が散見され、生活利便性は概ね良好であり、中心部市街地に比し相対的に割安感もあり、需給と も安定している。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で１，５００万円前後、新築の戸建物件で３，００ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も散見されるが、自己用一般住宅が殆どで、標準地は間口が狭い他、画地規模も小さく、共同住宅等 の想定は困難であるため、収益価格の試算は行わなかった。取引は自己用住宅を目的とする取引が中心で、周辺の取引 価格水準で価格が決定されるのが一般的である。周辺から複数の取引事例を収集することができたため、比準価格を採 用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [111.3] [101.0] 100 75,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の長期化の影響は 否めないが、土地取引件数及び住宅着工件数 等も安定的に推移している。 街路条件にやや難はあるが、生活利便性は概 ね良好である。値頃感から１次取得者層から の需要はあり、地価は下落から横ばいとなっ た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.3 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％