別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 浜松中 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -25 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区布橋２丁目１５２番１ ｢布橋２－２－２５｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ3 一般住宅が建ち並ぶ 文教施設に近い既成 住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 駅北西方の比較的中心市街地 に近い住宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 浜松駅北西方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 文教施設が多く見られる比較的中心市街地に近い住宅地域で、新型コロナの影響は一部に持ち直す動きもあり、 比較的堅調な需要が認められ、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅北西方から北方にかけての比較的中心市街地に近い住宅地域一円。需要者は浜松市内に居住する周 辺地域の賃貸住宅から住み替えを図る中位の給与取得者層が中心である。文教施設等も近い台地上の住宅地域であり、 新型コロナの影響は一部に持ち直す動きもみられ、土地需要は回復傾向にある。土地は総額で１５００万円程度、新築 戸建物件は３０００万円程度が需要の中心で画地規模、利用は多様であり、その価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積等から経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困 難なため、試算しなかった。近隣地域はアパートも混在するが自用目的での戸建住宅の取引が中心であり、類似地域に おいて信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [ 93.3] [100.0] 100 88,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、一部に持ち直す動きも あるが、先行きについてはやや不透明である 。 文教施設が周辺に見られる既成の住宅地域で あり、中心部からも比較的近く利便性は良好 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％