鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４１０ -1	浜松市中区		更地	（　）	長方形	西40m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
b	Ｋ０４１５ -70	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北40m市道、西40m、角地		商業地区計画等 (100,400)
c	Ｋ０４０１ -11	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m国道、西4m、二方路		商業 (100,500)
d	Ｋ０４０３ -21	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m市道、西6m、角地		１中専地区計画等高度地区 (70,200)
e	Ｋ０４１４ -14	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、北西7.4m、角地		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,660	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	317,975	100 [ 100.0]	317,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 248,724	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	257,108	100 [ 98.8]	260,231		268,000
c	(　 ) 217,264	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	239,014	100 [ 85.7]	278,896		287,000
d	(　 ) 185,427	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	168,112	100 [ 55.5]	302,905		312,000
e	(　 ) 168,813	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	164,552	100 [ 52.4]	314,031		323,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 308,000 円／㎡]

浜松中 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション用地として投資採算性が見込める土地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,660,556,016	1,239,204,675	12	526,000	3,950.00	261,000	4,800.00
⑧開発法による価格	421,351,341 円　　　　（　 286,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 -24　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,472 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,472.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
400.00 ㎡	4,800.00 ㎡	4,250.00 ㎡	550.00 ㎡	3,950.00 ㎡	ＳＲＣ・14F ( 52 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 27.2 ％）	（ 326.1 ％）	（ 288.7 ％）	（ 37.4 ％）	（ 82.29 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	20.0 ｍ 38.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		40.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

526,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 526,000 円／㎡　　×　　 3,950.00 ㎡　　＝　　　　 2,077,700,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,077,700,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 261,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 268,830 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似マンションの建築費を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 268,830 円／㎡　　×　　　 4,800.00 ㎡　　＝　　　　 1,290,384,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱による
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,077,700,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 207,770,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,498,154,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	事業規模、期間、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	166,216,000 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 142,912,517 円
	販売総額(2期)	1,495,944,000 円	( 72 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,192,566,557 円
	販売総額(3期)	415,540,000 円	( 20 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 325,076,942 円
収入合計		－	－	－	－	1,660,556,016 円
支出	建築工事費(1期)	129,038,400 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 121,928,384 円
	建築工事費(2期)	129,038,400 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 111,992,427 円
	建築工事費(3期)	1,032,307,200 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 822,955,300 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	103,885,000 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 96,322,172 円
	販売管理費(2期)	103,885,000 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 86,006,392 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,239,204,675 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,660,556,016 円　　－　　　　　　 1,239,204,675 円　　＝　　　　　 421,351,341 円 286,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
浜松中 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 -24

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　渥美　正樹

TEL.

鑑定評価額

440,000,000 円

１㎡当たりの価格

299,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区中央１丁目１０８番９外｢中央１－８－２７｣				②地積　(㎡)	1,472 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (100,300)
	1:2	共同住宅ＳＲＣ14	マンション、官公署が見られる区画整理済の地域	西40m市道、南側道	水道、ガス、下水	浜松 980m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

居住環境や生活利便施設への
接近性に恵まれた駅徒歩圏の
住宅地域。

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

浜松駅北方

980m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

浜松駅から徒歩圏に位置し、店舗付住宅や共同住宅、公共施設等を中心とする区画整理済みの地域で、中央地区
は安定した需要が認められ、地価は比較的堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 308,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 287,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松駅を中心にその周辺の生活利便施設への接近性に優れた高層共同住宅地域一円。主たる需要者はマン
ション開発業者で、中央地区のマンション素地は稀少性が認められること、販売価格も値引きせず売れる地域であるこ
とから、コロナ禍の影響もなく需要は旺盛である。マンション素地は、マンション開発計画、販売計画等により左右さ
れるが、中央地区における中心となる価格帯は㎡当たり３０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。開発法による価格は、マンショ
ン開発業者の投資採算性を反映している。マンション開発業者は素地取得に積極的であるが、供給が少なく投資採算性
に基づく価格よりやや高い価格で取引される傾向にある。したがって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、更に
マンション市場の動向にも十分留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    295,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は、一部に持ち直す動きも
あり、マンション用地の需要は比較的堅調で
ある。

中央地区はマンション販売が好調で在庫を抱
えるリスクが少なく、希少性も手伝い、需要
が供給を上回っており価格は安定して推移し
ている。

マンション用地として割安感もあり、需要は
多い。また、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４０３ -21	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m市道、西6m、角地		１中専高度地区地区計画等 (70,200)
b	Ｋ０４０４ -44	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東16m市道、南4m、角地		商業 (100,500)
c	Ｋ０４１０ -14	浜松市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業 (90,600)
d	Ｋ０４１３ -11	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	南36m市道、中間画地		商業風致地区 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,427	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	168,112	100 [ 58.1]	289,349	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	298,000
b	(　 ) 411,275	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	373,512	100 [ 116.5]	320,611		330,000
c	(　 ) 209,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	220,321	100 [ 76.6]	287,625		296,000
d	(　 ) 310,206	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,275	100 [ 101.7]	304,105		313,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.4	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.1	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 308,000 円／㎡]

浜松中 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を高層共同住宅地（分譲マンション用地）と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,657,399,065	1,234,808,709	12	525,000	3,950.00	260,000	4,800.00
⑧開発法による価格	422,590,356 円　　　　（　 287,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 -24　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,472 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,472.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
400.00 ㎡	4,800.00 ㎡	4,250.00 ㎡	550.00 ㎡	3,950.00 ㎡	ＳＲＣ・14F ( 52 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 27.2 ％）	（ 326.1 ％）	（ 288.7 ％）	（ 37.4 ％）	（ 82.29 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	20.0 ｍ 38.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		40.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

525,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

周辺販売状況を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 525,000 円／㎡　　×　　 3,950.00 ㎡　　＝　　　　 2,073,750,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,073,750,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建築工事費を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 4,800.00 ㎡　　＝　　　　 1,285,440,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱による
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,073,750,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 207,375,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,492,815,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	事業規模、期間、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	165,900,000 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 142,640,820 円
	販売総額(2期)	1,493,100,000 円	( 72 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,190,299,320 円
	販売総額(3期)	414,750,000 円	( 20 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 324,458,925 円
収入合計		－	－	－	－	1,657,399,065 円
支出	建築工事費(1期)	128,544,000 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 121,461,226 円
	建築工事費(2期)	128,544,000 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 111,563,338 円
	建築工事費(3期)	1,028,352,000 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 819,802,214 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	103,687,500 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 96,139,050 円
	販売管理費(2期)	103,687,500 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 85,842,881 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,234,808,709 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,657,399,065 円　　－　　　　　　 1,234,808,709 円　　＝　　　　　 422,590,356 円 287,000 円／㎡