別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 浜松中 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -20 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 78,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区龍禅寺町字龍ケ崎５９２番 ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所等が見られる既成 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 共同住宅や小工場なども見ら れる、ＪＲ浜松駅から徒歩圏 内の既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 浜松駅南方 1.5km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 浜松駅南方に位置する利便性に恵まれた住宅地域で、新型コロナの影響は一部に持ち直す動きもあるが、景気の 先行き不透明感から買い控え等により地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線以南に拡がる住宅地域。需要者は、若年層の一次取得者が中心で、周辺地域には、馬込 川や開放的な公園があり住環境は良好である。その一方で、商業施設の接近性にやや難もあるが、ＪＲ浜松駅徒歩圏域 という好立地であり、新型コロナの影響は一部に持ち直す動きもみられ、土地需要は徐々に回復しつつある。土地は、 １，８００万円前後、新築戸建については、３，０００万円から３，３００万円程度が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ浜松駅の南方に拡がる同一需給圏の類似地域においては、自己居住用の取引が継続的に行われているため規範性を 有する取引事例を多数収集し得た。当該地域は賃貸需要も観察されるが、主な取引は自己居住目的での売買取引が主流 であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地 との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松南 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 97.6] [102.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、一部に持ち直す動きも あるが、先行きについてはやや不透明である 。 ＪＲ浜松駅から徒歩圏内の既成住宅地域で、 共同住宅や小工場なども見られる地域である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％