別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松中 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -18 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区助信町６６６番１ ｢助信町４１－３７｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに事 業所等が見られる住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 助信 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 私鉄駅に近い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道助信駅西方 300m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性の良い住宅地域として現状を維持するものと予測する。利便性が良く住宅地需要は堅調であることから、 地価は強含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北方から北東方にかけての既成住宅地域で、私鉄等の交通機関に近い利便性良好な住宅地域一 円である。需要者は浜松市内に居住・勤務する３０～４０代の比較的所得水準が高い給与所得者層が中心。近隣は遠州 鉄道沿線の住宅地域であり、利便性、住環境ともに良好であることから、需要は堅調である。土地は１７００万円～２ ２００万円前後、新築の戸建物件は３５００万円～４０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主にアパート、事業所等も見られる住宅地域であるが、標準地は画地規模、間口がやや小さく、市場性のあ る賃貸住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は周辺類似地域に存する現実 の取引事例から求められた価格であり、実証的で信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映し て実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [ 89.2] [105.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあっても中区内の住宅取得意欲は 底堅いが、利便性や環境条件によって需要の 強弱が見られ、地価動向に差が生じている。 私鉄駅に近く、生活利便性が良好なことから 需要は多く、地価はやや強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.6 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％