別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 浜松中 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -15 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区中沢町３４８番８４ ｢中沢町２－１６｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 浜松 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 台地端の起伏地に位置する既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北西方 2.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、今後も現状で推移すると予測する。利便性に優れるが 環境の面でやや精彩に欠けることもあり、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の北～北西方、駅から概ね３㎞内外に位置する既成住宅地域である。需要者は主に市内在住の ３０代から５０代の中堅給与所得者層が中心である。浜松駅に比較的近く利便性が良好なため需要は基本的に底堅いも のの、周辺地域に比べやや環境の面で劣ることから取引は相対的に低調である。土地は１，５００万円前後、新築の戸 建物件は３，０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も見られる地域ではあるが、自己使用の戸建住宅の利用が中心の地域であり、また、標準地の画地規模には、 賃貸用住宅の想定は困難であることから、収益還元法は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準 地との均衡を踏まえ、現実の不動産市場を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [ 97.7] [102.0] 100 86,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン接種が広まりコロナ禍の混乱が少し 落ち着く中、地元経済の復調もあって、不動 産に対する需要は比較的堅調。 中心部に比較的近い既成の住宅地域であり、 その利便性から需要は底堅いものの、周辺地 域と比べやや住環境の面で劣っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％