別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松中 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -11 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区葵西５丁目２７８番４７ ｢葵西５－２０－４０｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ3 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ郊外の住 宅地域 南西5.3m市道 水道、ガス、下水 浜松 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   180 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三方原台地上の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北西方 9.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜松市北西部郊外の三方原台地上の住宅地域で、周辺に事業所等も見られるが、閑静な居住環境は維持するもの と予測する。周辺での取引もみられ、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅から北方乃至北西方を中心とする内陸部の住宅地一円。需要者は、浜松市及び近隣市に勤務する１ 次取得者が中心である。市中心部からは離れるが、幹線道路、利便諸施設への接近条件は概ね中庸で、相対的割安感も あり、需給とも比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で１，０００万円～１，５００ 万円、新築の戸建物件は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も散見されるが、自己用一般住宅が殆どで、標準地は間口が狭い他、画地規模も小さく、共同住宅等 の想定は困難であるため、収益価格の試算は行わなかった。取引は自己用住宅を目的とする取引が中心で、周辺の取引 価格水準で価格が決定されるのが一般的である。周辺から複数の取引事例を収集することができたため、比準価格を採 用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [110.9] [102.0] 100 76,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の長期化の影響は 否めないが、土地取引件数及び住宅着工件数 等も安定的に推移している。 市中心部からは離れているが、生活利便性に 難はなく、値頃感もあり需要は安定している 。地価は下落から横ばいとなった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％