別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松中 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -10 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区富塚町字狸谷２９６１番３０ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富塚地区の高台にある区画整 然とした住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北西方 5.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 浜松市北西方の富塚地区の高台にある区画整然とした住宅地域で、閑静な居住環境は維持されていくものと予測 する。中心部からはやや離れるが、根強い需要が認められる。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅北西方の住宅地一円。需要者は市内の３０～４０代のサラリーマンを中心とした１次取得者が中心 となっている。舘山寺街道背後の住宅団地で、居住環境、生活利便性が良く、土地需要は若干乍ら回復傾向にある。土 地は２，４００万円前後、新築の戸建物件で３，５００万円～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地が居住の快適性を求める第１種低層住宅地域にあり、画 地規模等から共同住宅の建設が困難なため試算しなかった。近隣地域は戸建住宅が多い地域で、自用目的での取引が殆 どであり、取引価格の水準で価格が決定される。本件では周辺地域から信頼性を有する事例を収集し得た。よって、標 準地価格の決定に際しては比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [ 96.1] [104.0] 100 89,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の長期化の影響は 否めないが、土地取引件数及び住宅着工件数 等も安定的に推移している。 高台にある区画整然とした利便性の良い熟成 した住宅地域で、年間を通じ周辺部での土地 取引も見られ、地価は下落から横ばいとなっ た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％