鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４０４ -24	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東2m市道、中間画地		１中専高度地区 (60,160)
b	Ｋ０４１０ -3	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度地区 (60,160)
c	Ｋ０４１０ -4	浜松市中区		建付地	（　）	台形	南3m市道、西3m、準角地		１中専高度地区 (70,160)
d	Ｋ０４１０ -5	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１中専高度地区 (60,160)
e	Ｋ０４１５ -72	浜松市中区		更地	（　）	不整形	北東8m市道、南東5.5m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,155	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	79,942	100 [ 58.3]	137,122	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 123,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	120,755	100 [ 87.0]	138,799		146,000
c	(　 ) 164,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 135.0]	121,959	100 [ 85.0]	143,481		151,000
d	(　 ) 107,768	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,768	100 [ 74.2]	145,240		153,000
e	(　 ) 77,708	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	84,649	100 [ 61.3]	138,090		145,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.8	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.8	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -41.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

浜松中 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,351,395	839,728	3,511,667	2,584,450	927,217	（　0.9741） 903,202	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,217,064 円　　　　（　 59,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	324 ㎡	17.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積６５㎡、総戸数４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	130.00	100.0	130.00	1,480	192,400	3.0	577,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		384,800		1,154,400
								0

⑨年額支払賃料	384,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,617,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,617,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 277,056 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,340,544 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,154,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,351,395 円　　　　（　 13,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０４１５　　　　-6	1,370 ( 1,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,484 円/㎡　月額支払賃料（　 1,480 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｋ０４１７　　　　-5	1,445 ( 1,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,491
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,800 円	40,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	138,528 円	4,617,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 345,900 円	40,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 839,728 円　（　　　　　　 2,592 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,584,450 円（　　　　　 7,977 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,351,395 円
②総費用	839,728 円
③純収益　①－②	3,511,667 円
④建物等に帰属する純収益	2,584,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	927,217 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	903,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,217,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
浜松中 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 -8

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　山田　幹根

TEL.

鑑定評価額

47,600,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区広沢２丁目７８番２０９｢広沢２－４３－３２｣				②地積　(㎡)	324 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域	南5.4m市道	水道、ガス、下水	浜松 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市内有数の閑静な住宅地域。

街

路

基準方位北、５．４
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ東海道本線浜松駅
北西方
3.6km

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

熟成度の高い既成の住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面の間、現状が維持されるものと考えられ
る。地価は、横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐鳴湖東岸に広がる蜆塚、山手、佐鳴台などを中心とした住環境が良好な住宅地域である。需要者は、
比較的資力を有する個人事業者や中高所得者層が中心である。当該地域は、ＪＲ浜松駅の北西に位置し、バス通勤圏内
の閑静な住宅地域である。ブランド力を有する当該地域は、需要者の選好性が高く売物件の市場滞留期間は比較的短い
。土地は、総額で４，５００万円前後が市場の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住の快適性、利便性を重視する住宅地域に位置し、居住環境が良好な佐鳴湖東岸の取引事例から求めた比準価格の精
度は高い。一方収益性の検証のため共同住宅の建築を想定し収益価格を求めたが、元本と果実の相関関係が薄く低位に
求められた。本件では不動産の市場性を反映する比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地価格との均衡にも
留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松中 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[112.7]

[105.0]
100

147,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により地域
経済の先行きは不透明であるが、住宅地の不
動産需要は底堅さがみられる。

佐鳴湖東岸の住環境、生活利便性に優るブラ
ンド力を有する住宅地域。医療施設、商業施
設、教育機関などが適正に配置されている地
域。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.2
交通・接近　　　  +0.2
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４１７ -50	浜松市中区		更地	（　）	長方形	西4.2m市道、南4m、角地		１中専高度地区 (70,168)
b	Ｋ０４１０ -3	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専高度地区 (60,160)
c	Ｋ０４０４ -63	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１中専高度地区 (60,200)
d	Ｋ０４０１ -3	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		１中専高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,307	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	129,141	100 [ 86.9]	148,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 123,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	120,755	100 [ 87.0]	138,799		146,000
c	(　 ) 136,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	151,233	100 [ 110.6]	136,739		144,000
d	(　 ) 145,199	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	138,285	100 [ 103.2]	133,997		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

浜松中 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,357,276	839,815	3,517,461	2,584,450	933,011	（　0.9741） 908,846	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,337,149 円　　　　（　 59,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	324 ㎡	17.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅、２ＬＤＫ４戸、専有面積６５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	130.00	100.0	130.00	1,482	192,660	3.0	577,980
							0.0	0
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		385,320		1,155,960
								0

⑨年額支払賃料	385,320 円　×　12ヶ月　＝　 4,623,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,623,840 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 277,430 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,346,410 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,155,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,866 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,357,276 円　　　　（　 13,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０４０１　　　　-5	1,202 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,486 円/㎡　月額支払賃料（　 1,482 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｋ０４１５　　　　-6	1,370 ( 1,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,427
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,800 円	40,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	138,715 円	4,623,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 345,900 円	40,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 839,815 円　（　　　　　　 2,592 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,584,450 円（　　　　　 7,977 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,357,276 円
②総費用	839,815 円
③純収益　①－②	3,517,461 円
④建物等に帰属する純収益	2,584,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	933,011 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	908,846 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,337,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,700 円／㎡）