別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松中 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区和合北４丁目３１５番７０１ ｢和合北４－２９－７｣ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北方 6.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特別な変動要因は見られず、当面は現状を維持して住宅地域として安定的に推移するものと予測する。地価は概 ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高台地域に位置する郊外の住宅地域一円である。需要者は市内居住の３０～４０歳代前後の一次取得者 が中心で周辺地域からの転入も見られる。地勢や街路条件等により価格にはばらつきがあるが、生活利便性は概ね良好 である。需要の中心となる価格帯は、土地で１，５００万円から２，０００万円程度、新築戸建は３，０００万円から ３，５００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、利便性や快適性を重視した自用目的の取引が大部分を占めるため、 収益価格は規範性に乏しく試算しなかった。一方、比準価格は信頼できる取引事例から適正に比準を行って求められて おり、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格であることから規範性が高い。以上より、本件では比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [118.2] [105.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による経済活動の停滞から景 気は持ち直し傾向にあり、先行き不透明感が 拭えないながらも不動産需要には底堅さが見 られる。 台地上にあり利便施設への接近性が概ね良好 で価格水準には値頃感があるが、街路条件や 地勢等により選別化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％