別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 9-5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 33,500,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区興津中町字長通１０７２番 ②地積 　(㎡) 696   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:3.5 工場 中小規模の工場、一 般住宅等が混在する 工業地域 北東6.6m市道 水道、ガス、下水 興津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       696 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部に近い郊外部の中小工 場地域 街 路 ６．６ｍ市道 交通 施設 興津駅北東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 市内北東郊外部の中小工場や倉庫、住宅等が混在する地域で利用状況に特に変動はない。津波浸水域に近いがコ ロナ禍の収束傾向と中部横断道開通による物流交流の発展期待から当面は横這いでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地、倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区内郊外部の工業地域である。需要者の中心は、地元中小事業者等である。既成の工業地域において は、沿岸部の回避需要を含めた取引は一定水準を維持しており、新東名高速道路や中部横断等の整備による利便性向上 が期待される中、コロナ禍の収束傾向と底値に近い地価水準から回復傾向にあるとみられる。需要の中心となる価格帯 は規模・用途等により異なるが、土地は５０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする中小工業地域で、価格形成においては利便性や街路条件等、主として工業地 としての代替性が重視されている。郊外部で一般的な賃貸需要に乏しく、賃貸市場は未成熟で収益価格は試算しない。 市内広域に収集選択した取引事例を指標とせざるを得ず、最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として 、代表標準地との検討結果に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [100.0] 100 48,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新東名高速道路や中部横断道路、清水港の整 備期待とコロナ禍の収束傾向から区内工業地 の需要は回復傾向にあるとみられる。 郊外部の中小工業地で、地場産業中心の限定 的な需要ながら水準は底値に近く、インフラ 整備による周辺工業地の市況回復から横這い 傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％