鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡清水 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -1447	静岡市清水区		建付地	（　）	長方形	南西10.3m市道、中間画地		工業高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -721	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.2m市道、北東3m、角地		１住居高度3種最高19m (70,200)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -965	静岡市清水区		更地	（　）	不整形	東3m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,160)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -722	静岡市清水区		更地	（　）	不整形	西5.2m市道、中間画地		準工高度地区3種19m (60,200)
e	Ｒ４Ｋ２２０３ -249	静岡市清水区		建付地	（　）	不整形	北西5.2m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,568	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,569	100 [ 105.0]	62,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,400
b	(　 ) 49,197	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	53,515	100 [ 95.0]	56,332		56,300
c	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 68.0]	43,951	100 [ 77.5]	56,711		56,700
d	(　 ) 42,381	100 [ 100.0]	[ 93.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	43,935	100 [ 90.9]	48,333		48,300
e	(　 ) 45,291	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	47,627	100 [ 107.1]	44,470		44,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,700 円／㎡]

静岡清水 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,921,039	1,765,182	6,155,857	5,589,760	566,097	（　0.9481） 536,717	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,734,340 円　　　　（　 17,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	265.60	Ｓ2	531.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高19m	70 ％	200 ％	200 ％	601 ㎡	24.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所、フロア貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	265.60	85.0	225.76	1,679	379,051	3.0	1,137,153
							0.0	0
2～ 2	事務所	265.60	85.0	225.76	1,526	344,510	3.0	1,033,530
							0.0	0
～

～

～

計		531.20	85.0	451.52		723,561		2,170,683
								0

⑨年額支払賃料	723,561 円　×　12ヶ月　＝　 8,682,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 451.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,682,732 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 781,446 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,901,286 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,170,683 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,753 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,921,039 円　　　　（　 13,180 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-6	1,630 ( 1,531)	100 [100.0]	[ 98.2] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,526 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-215	1,321 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,578
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	397,000 円	79,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	260,482 円	8,682,732　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 674,900 円	79,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,765,182 円　（　　　　　　 2,937 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,400,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 531.20 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,589,760 円（　　　　　 9,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,921,039 円
②総費用	1,765,182 円
③純収益　①－②	6,155,857 円
④建物等に帰属する純収益	5,589,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	566,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	536,717 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,734,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
静岡清水 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡清水 9-4

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　西園　文人

TEL.

鑑定評価額

34,100,000 円

１㎡当たりの価格

56,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市清水区港町２丁目３７６番外｢港町２－９－１０｣				②地積　(㎡)	601 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度3種最高19m (70,200)
	1:1	事務所Ｓ2	一般住宅、倉庫、事務所等が混在する地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	清水 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

港湾関連の事業所等が主体の
工業地域

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

清水駅南方

2.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

沿岸部に近い多用途混在地域で、当面は現状の事業環境が維持されていくものと予測する。工業地としての特段
の優劣位性は認められず、需要は弱く、地価は軟調傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は清水区の混在住宅地域及び工業地域一円である。需要者の中心は県内外に拠点を有する中小法人である。
幹線道路背後の店舗、事務所、住宅等の多様な用途がみられる混在地域であるが、その地理的位置関係から、主として
港湾関係の事業用地としての需要が見込まれる地域特性を有している。なお、需要の中心となる価格帯は、画地規模、
需要者の業種等によりばらつきが大きく、一様に把握することが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸物件も散見されるが、近隣地域内では自用目的の不動産取引が中心であり、収益性を前提とした地価形成
がなされていない地域特性から、収益価格は参酌に止めるのが妥当と判断された。一方、比準価格は、同一需給圏内に
存し、対象地と代替競争等の関係に立つ複数事例から求められており、補修正・要因比較も適切であることからその信
頼性は高い。従って本件では比準価格を標準とし、収益価格は参酌するに止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡清水 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[102.0]

[100.0]
100

56,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

事業環境・利便性良好な工業地への需要は堅
調に推移する一方で、住・工の混在化傾向が
進む工業地域等は需要が弱く、選別化の傾向
がみられる。

国道１４９号線背後の清水港に近い混在地域
で、多様な用途がみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡清水 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -211	静岡市清水区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		工業高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -965	静岡市清水区		更地	（　）	不整形	東3m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,160)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -1147	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.1m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,164)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -769	静岡市清水区		底地	（　）	ほぼ正方形	南西5m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,910	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	76,994	100 [ 132.3]	58,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,200
b	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 68.0]	43,951	100 [ 79.2]	55,494		55,500
c	(　 ) 31,562	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	39,374	100 [ 68.4]	57,564		57,600
d	(　 25,399) 50,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	47,968	100 [ 89.9]	53,357		53,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,700 円／㎡]

静岡清水 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,908,679	1,764,776	6,143,903	5,589,760	554,143	（　0.9481） 525,383	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,507,660 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	265.00	Ｓ2	531.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高19m	70 ％	200 ％	200 ％	601 ㎡	24.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２階事務所（各フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な共用部を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	265.60	85.0	225.76	1,676	378,374	3.0	1,135,122
							0.0	0
2～ 2	事務所	265.60	85.0	225.76	1,524	344,058	3.0	1,032,174
							0.0	0
～

～

～

計		531.20	85.0	451.52		722,432		2,167,296
								0

⑨年額支払賃料	722,432 円　×　12ヶ月　＝　 8,669,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 451.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,669,184 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 780,227 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,888,957 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,167,296 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,908,679 円　　　　（　 13,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-215	1,321 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,545	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,528 円/㎡　月額支払賃料（　 1,524 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-826	2,099 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [139.0]	100 [100.0]	1,510
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	397,000 円	79,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	260,076 円	8,669,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 674,900 円	79,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,764,776 円　（　　　　　　 2,936 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,400,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 531.20 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,589,760 円（　　　　　 9,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,908,679 円
②総費用	1,764,776 円
③純収益　①－②	6,143,903 円
④建物等に帰属する純収益	5,589,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	554,143 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	525,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 874 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,507,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）