鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡清水 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -840	静岡市駿河区		更地	（　）	台形	南西11m市道、中間画地		工業高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -1411	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -211	静岡市清水区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		工業高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -1448	静岡市清水区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、南東6m、角地		準工高度3種最高19m (70,200)
e	Ｒ４Ｋ２２０３ -242	静岡市清水区		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,999	100 [ 133.7]	90,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,500
b	(　 ) 64,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,221	100 [ 68.8]	93,344		93,300
c	(　 ) 75,910	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	76,994	100 [ 83.3]	92,430		92,400
d	(　 ) 68,933	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,037	100 [ 72.7]	93,586		93,600
e	(　 ) 57,980	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	64,036	100 [ 69.4]	92,271		92,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

静岡清水 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,988,192	771,230	2,216,962	1,475,500	741,462	（　0.9450） 700,682	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,013,640 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	464 ㎡	18.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	250.00	100.0	250.00	1,057	264,250	3.0	792,750
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		264,250		792,750
								0

⑨年額支払賃料	264,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,171,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,171,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,980,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	792,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,452 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,988,192 円　　　　（　 6,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-808	1,007 ( 1,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,056	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,057 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-1011	1,057 ( 1,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,060
c	Ｒ４ＫＡ　　　　-1213	699 ( 682)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	1,064

静岡清水 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,800 円	22,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	95,130 円	3,171,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 347,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,900 円	22,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 771,230 円　（　　　　　　 1,662 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,700,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 70 ％　＋　0.0725 × 20 ％　＋ 0.0964 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,475,500 円（　　　　　 3,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,988,192 円
②総費用	771,230 円
③純収益　①－②	2,216,962 円
④建物等に帰属する純収益	1,475,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	741,462 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	700,682 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,013,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
静岡清水 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡清水 9-3

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　雅文

TEL.

鑑定評価額

43,100,000 円

１㎡当たりの価格

92,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市清水区庵原町字榎田１４２番２０				②地積　(㎡)	464 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高19m
	1:1.5	倉庫Ｓ1	倉庫、流通関連営業所等が混在する工業地域	北東6m市道	水道、下水	清水 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 400 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 464 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１号バイパスに近接する
工業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

ＪＲ清水駅北西方

3.0km

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

当面、倉庫等を中心とした地域として、現況態様のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は清水区内の倉庫等を主とする工業地域である。主な需要者は市内外の流通業、製造業等を営む中小法人ま
たは個人事業者等である。やや郊外部にあって若干の供給余力はある。国道１号バイパスへの交通アクセスが良好なも
のの、接続区間での事故や渋滞が多く、需要は弱含みである。取引価格は、利用用途、画地規模等によりまちまちであ
り、中心となる価格帯が見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域においては自用の倉庫等が多く、賃貸市場が成立していないため収益価格は低位に試算された。本件では周辺地
域に信頼性のある取引事例が得られたので、比準価格を標準とし、収益価格を参考程度として、代表標準地との均衡等
に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡清水 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 62.2]

[100.0]
100

92,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

静岡市は東名、新東名、中部横断道への交通
アクセスが良好なため、新型コロナの影響は
少なく、内陸部を中心に工業地需要は堅調と
なった。

国道１号バイパスの事故や渋滞解消のため、
高架による立体工事が行われている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 -38.1
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡清水 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -1411	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -211	静岡市清水区		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		工業高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -242	静岡市清水区		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -1449	静岡市清水区		底地	（　）	不整形	南西10.5m市道、中間画地		工業高度3種最高19m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,221	100 [ 69.2]	92,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,800
b	(　 ) 75,910	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	76,994	100 [ 83.0]	92,764		92,800
c	(　 ) 57,980	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	64,036	100 [ 69.1]	92,671		92,700
d	(　 49,373) 98,746	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	103,943	100 [ 111.9]	92,889		92,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -31.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.3
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.2
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,800 円／㎡]

静岡清水 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,996,673	774,500	2,222,173	1,475,500	746,673	（　0.9450） 705,606	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,112,120 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	464 ㎡	18.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	250.00	100.0	250.00	1,060	265,000	3.0	795,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		265,000		795,000
								0

⑨年額支払賃料	265,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,180,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,180,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,989,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	795,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,473 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,996,673 円　　　　（　 6,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-808	1,007 ( 1,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,056	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,063 円/㎡　月額支払賃料（　 1,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-809	941 ( 939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,069
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,800 円	22,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	95,400 円	3,180,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 350,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,900 円	22,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 774,500 円　（　　　　　　 1,669 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,700,000 円	設計監理料率　 90,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 70 ％　＋　0.0725 × 20 ％　＋ 0.0964 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,475,500 円（　　　　　 3,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,996,673 円
②総費用	774,500 円
③純収益　①－②	2,222,173 円
④建物等に帰属する純収益	1,475,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	746,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	705,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,112,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）