別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 9-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 615,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区日の出町１０１番外 ②地積 　(㎡) 7,637   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 2.5:1 倉庫 ＲＣ1 倉庫が建ち並ぶ臨海 の流通業務地域 西22m国道、四方路 水道、下水 清水 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 清水駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工業地において、コロナ禍によって巣ごもり需要が拡大し、これに伴い物流施設用地等の引き合いが高まり、地 価は強含み状態にある。よって、今後、横ばいあるいは上昇にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清水港への物流アクセスが便利あるいは可能な静岡市内の工業地域一円である。需要者は、港湾関連企 業あるいは物流企業が中心となっている。物資輸送の拠点として、清水港を利用する海運路だけでなく、東名高速道路 、新東名高速道路加えて中部横断自動車道という３つの内陸輸送路も利用可能な立地である。故に、コロナ禍の影響は 僅少である。利用用途や画地規模によりバラツキがあるため中心価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内より広域的に代替性に着目した上で取引事例を収集し採用した。原価法は、適切な造成事例がなかったた め適用しなかった。当該地域では賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取 引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、工業地の需給動向に留意しつつ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.4] [103.0] 100 81,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 静岡市内の工業地については、コロナ禍によ る巣ごもり需要が追風となり物流施設をはじ めとする工業用地の需要の高まりが観察され る。 折戸湾の入口付近に位置する臨海工業地域。 港湾関連企業の倉庫需要が高く、また物流倉 庫用地としても注目の高い地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％