鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡清水 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -221	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、北4.5m、二方路		近商高度5種最高31m (90,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -252	静岡市清水区		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -257	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ整形	西3m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (80,240)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -1137	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
e	Ｒ４Ｋ２２０３ -728	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,428	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	106,862	100 [ 96.0]	111,315	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 75,630	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	86,841	100 [ 118.2]	73,470		73,500
c	(　 ) 75,853	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.1]	82,930	100 [ 118.5]	69,983		70,000
d	(　 ) 100,751	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	103,140	100 [ 142.5]	72,379		72,400
e	(　 ) 59,373	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	60,208	100 [ 83.8]	71,847		71,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,900 円／㎡]

静岡清水 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,362,721	677,091	2,685,630	2,449,980	235,650	（　0.9475） 223,278	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,556,694 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	108.00	Ｓ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度5種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	6.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階住宅２ＤＫ２戸

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	80.0	86.40	2,050	177,120	6.0	1,062,720
							0.0	0
2～ 2	居宅	108.00	85.0	91.80	1,420	130,356	2.0	260,712
							1.0	130,356
～

～

～

計		216.00	82.5	178.20		307,476		1,323,432
								130,356

⑨年額支払賃料	307,476 円　×　12ヶ月　＝　 3,689,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,689,712 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 368,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,320,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,323,432 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,911 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 130,356 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 30,069 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,362,721 円　　　　（　 22,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-215	1,321 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 70.0]	2,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-216	2,297 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	100 [ 70.0]	2,103
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,500 円	34,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,691 円	3,689,712　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,600 円	34,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 677,091 円　（　　　　　　 4,575 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,449,980 円（　　　　　 16,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,362,721 円
②総費用	677,091 円
③純収益　①－②	2,685,630 円
④建物等に帰属する純収益	2,449,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	235,650 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	223,278 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,556,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
静岡清水 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡清水 5-8

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　雅文

TEL.

鑑定評価額

10,600,000 円

１㎡当たりの価格

71,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市清水区興津中町字西上側２２６番７				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度5種最高31m
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗が多い駅前通り沿いの商業地域	東9m県道	水道、ガス、下水	興津 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

興津駅前の旧来型既成商業地
域

街

路

９ｍ　県道

交通

施設

ＪＲ興津駅南方

100m

法令

規制

近商
(80,200)
高度5種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

旧来型の既成商業地域で，核店舗がないことから商況の停滞感が強い。引き続き地価は下落基調にて推移するも
の予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は清水区北東部郊外の近隣商業地域一円である。主な需要者は地縁性を有する地元事業者等である。旧来か
らの既成商業地域であるため供給は少ない。車の便の良い幹線道路沿い量販店や大型商業施設等に顧客を奪われ、本地
域の商況は停滞がつづき、需要は乏しい。本地域は、利用用途や画地規模等が様々で、需要の中心となる価格帯を見出
し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域は、自用の小規模店舗が建ち並ぶ既存商業地域であり、賃貸市場の成熟の程度は低いため収益価格は低位に試算
された。本件においては、周辺地域から信頼性のある事例が得られたので比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に
止め、さらに周辺の他の標準地の価格動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

清水区の旧来型商業地域は総じて衰退傾向に
あるが、草薙駅周辺では再開発や大学新設等
があり、需要は堅調に推移している。

閉鎖店舗が増える中、新規店舗の進出はなく
繁華性が低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡清水 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -221	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、北4.5m、二方路		近商高度5種最高31m (90,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -245	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ整形	南東7.5m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -280	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -282	静岡市清水区		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 116,428	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	106,862	100 [ 105.6]	101,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 73,333	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	70,313	100 [ 94.1]	74,722		74,700
c	(　 ) 79,425	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	75,859	100 [ 105.5]	71,904		71,900
d	(　 ) 85,234	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	73,854	100 [ 106.9]	69,087		69,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +22.3
c	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,900 円／㎡]

静岡清水 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,366,319	678,094	2,688,225	2,449,980	238,245	（　0.9475） 225,737	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,606,878 円　　　　（　 31,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼居宅	108.00	Ｓ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度5種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	6.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階住宅（２戸）とした。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	80.0	86.40	2,034	175,738	6.0	1,054,428
							0.0	0
2～ 2	居宅	108.00	85.0	91.80	1,420	130,356	2.0	260,712
							1.0	130,356
～

～

～

計		216.00	82.5	178.20		306,094		1,315,140
								130,356

⑨年額支払賃料	306,094 円　×　12ヶ月　＝　 3,673,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,673,128 円　　×　　 9.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 348,947 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,324,181 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,315,140 円　×　　 90.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 130,356 円　×　　 90.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 30,236 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,366,319 円　　　　（　 22,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-215	1,321 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 70.0]	1,985	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,044 円/㎡　月額支払賃料（　 2,034 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-216	2,297 ( 2,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	100 [ 70.0]	2,103
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,500 円	34,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,194 円	3,673,128　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,600 円	34,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 678,094 円　（　　　　　　 4,582 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,449,980 円（　　　　　 16,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,366,319 円
②総費用	678,094 円
③純収益　①－②	2,688,225 円
④建物等に帰属する純収益	2,449,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	225,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,606,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,100 円／㎡）