別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 5-6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区由比北田字中村田４６７番 ②地積 　(㎡) 502   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 台形 1:2.5 医院兼住宅 ＲＣ3 住宅、店舗等が混在 する県道沿いの近隣 商業地域 南東11m県道 水道 由比 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧由比町中心部の県道沿い地 域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 由比駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 外部流入が少ない東部郊外の既成商業地で利用状況に変化はない。旧由比町中心部で地域内の選好性は高いもの の、域内人口減少により土地需要は弱く、地価は下落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区北東部のＪＲ興津駅以東の商業地域一円。需要者の中心は地縁性を有する地元資本の法人又 は個人事業者等である。郊外部の既成商業地は郊外大型店舗等との競合から商況が厳しく、郊外部の人口減少や中心部 との比較選別により取引は低調に推移している。需要の中心となる価格帯は取引が少なく中庸化は困難であるが、併用 住宅地で１５００万円程度とみられ、画地規模や用途により取引の幅が広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での商業利用を中心とする既成商業地域で、賃貸店舗等はほとんど見られず賃貸市場は未成熟で、 標準的な収益想定が困難であることから収益価格は試算しない。選択の指標は取引水準が重視されており、郊外部の希 少な取引を指標とせざるを得ず、最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討結 果及び前年標準地価格からの変動動向に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 5-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,200 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [112.1] [100.0] 100 64,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から、飲食店中心の中心 部及び過疎化の郊外部は軟調なものの、中心 部周囲の商業地や路線商業地は改善傾向にあ る。 郊外部の地元需要を中心とする商業地で人口 減少と商況の停滞傾向から土地需要は弱く下 落傾向に推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％