別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -31 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 8,340,000 円  １㎡当たりの価格 83,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区山原字松ノ木田２１０番９外 ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 清水 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 清水駅北西方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の小規模開発による住宅地を中心とする地域で地域要因に大きな変動はない。区内の人口減少の程度が大 きく、利便性等諸条件の選別により需給は軟調。地価は当面弱含みでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区を中心とする価格中低位の住宅地域一円である。需要者の中心は３０歳～４０歳代の一次取 得者で清水区居住者が大半を占める。区内では人口減少の程度が大きく、コロナ禍の影響は小さいものの回復の程度に は地域差があり、取引はやや低調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１２０㎡～１５０㎡で１０００ 万円弱～１３００万円、新築の戸建物件で２５００万円～３０００万円弱程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする住宅地域で、低層のアパート等もみられるが、賃貸経営に一定規模を要する 地域で画地規模が小さく、選択の指標は収益性よりも居住の快適性等が重視されており、郊外住宅地として信頼性ある 取引事例を収集選択し得た。よって最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討 結果及び前年標準地価格からの変動動向に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [102.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から中心部優良住宅地域 の市況は改善、土砂災害等自然災害による選 別は厳しいが過疎化の郊外部を除き需給は下 げ止まり傾向。 東名高速以北の周辺小規模開発が多い住宅地 域で需給は軟調な状況にあり、利便性にやや 劣る条件から弱含みに推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％