別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -28 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.

鑑定評価額 6,880,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区蒲原東１０３番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い区 画整理済の住宅地域 西5m市道 水道、ガス 新蒲原 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 清水区旧蒲原町東部に位置す る戸建住宅地域 街 路 基準方位　　　北５ ｍ市道 交通 施設 新蒲原駅北東方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域として概ね熟成しているが、蒲原地区中心部よりやや離れ、需要に力強さは見られない 。需要者層の減少傾向が続いており、地価は下落傾向での推移が窺える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区郊外の価格水準低位の住宅地域である。需要の中心は蒲原地区に地縁性を有する３０歳～４０歳代 のサラリーマン等の一次取得者である。蒲原市街地を含む周辺地域では小規模分譲による宅地供給も比較的多く、宅地 需要の分散化傾向が進み、需要は弱含みである。土地は概ね７００万円～９００万円程度、新築の戸建物件は２，００ ０万円～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模や周辺賃貸市場等を鑑み、合理的な賃貸物件の想定が困難なため、収益価格 は試算できなかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され 、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等 に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [ 95.7] 100 100 [100.0] 100 [136.0] [101.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 優良住宅地域の需要は持ち直し傾向にあるが 、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資 の二極化・個別化傾向が強まっている。 区画整然とした住宅地域で、周辺での宅地供 給も比較的多く、需要は弱含み。格別な変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％