別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -27 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区石川新町４３０番１２ ｢石川新町２－４３｣ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅とアパー トが混在する郊外の 住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 清水 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地郊外に位置する既成住 宅地域 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 清水駅西方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境に影響を与える変動要因が認められないため、当面、現状の環境が維持されていくと予測する。相対的 にみて環境条件が劣る住宅地域であり、需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区を中心に静岡市郊外部に位置する住宅地域一円である。中心的な市場参加者は、市内に居住もしく は通勤する３０～４０代前後の一次取得者層である。利便性に特段優劣位性は認められない地域であるが、街路条件が 劣り、水害リスクも懸念されることから、需要はやや弱く、地価も弱含みである。需要の中心は土地が８００万～１， ５００万円程度、新築戸建で２，５００万～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸物件の想定が困難なため、収益価格は試算出来なかった。比準価格は現実 の市場において成立した複数事例から求められた実証性を有する価格である。採用事例はいずれも一定の規範性を有し 、補修正及び要因比較も適切であることから、当該価格は価格決定における主要指標とされ得るものと判断された。よ って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [102.0] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河川・沿岸部等の災害リスクが懸念される住 宅地にあっては、依然として地価下落傾向が 続いている。 利便性に特段劣位性は認められないが、河川 氾濫による洪水災害リスクが懸念される地域 であり、域内の需要は総じて弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％