別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -26 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 81,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区鳥坂字鶴喰１２４７番２８ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 草薙 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山裾に位置する住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 草薙駅北西方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、今後も現状の環境が維持されていくと予測する。土砂災害リスクが懸念される山 裾に位置し需要は弱く、供給過剰気味な市況を反映し、地価は軟調傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区を中心とする市郊外部に位置する住宅地域一円である。中心的な市場参加者は、市内居住者もしく は通勤者のうち３０才～４０才代の一次取得者層であり、域外からの転入者もみられる。コロナ禍の影響は軽微である が、土砂災害リスクが懸念される山裾に位置する住宅地域であり、需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地で１ ，２００万円～１，８００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の住宅地域であり、収益性により地価が形成されない地域特性から、収益価格の試算は省略した。比準価 格は同一需給圏内の類似地域等における規範性の高い複数事例を採用し試算された価格であり実証的かつ市場適合性を 有する。試算過程における補修正も適正であるため、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [103.0] 100 90,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外部や沿岸部では、相対的な値ごろ感から 需要に改善傾向がみられる地域も一部みられ るものの、地価の下落傾向は継続している。 市街地郊外部の区画整然とした住宅団地であ るが、山裾に位置し土砂災害のリスクが懸念 され、需要は弱く、地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％