別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -25 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区西久保字川東１０４番１９ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に店 舗が混在する住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 清水 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 清水駅北方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近郊の既成住宅地域で利用状況は熟成している。区内人口減少により全体として需給が軟調な中、街区の 整然性にやや劣る状況下から需要は弱含み。地価はやや下落傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区を中心とする価格中位の住宅地域一円である。需要者の中心は３０歳～４０歳代の一次取得 者で清水区居住者が大半を占める。区内では人口減少の程度が大きく、コロナ禍の影響は小さいものの回復の程度には 地域差があり、取引はやや低調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１２０㎡～１５０㎡で１０００万 円～１５００万円程度、新築の戸建物件で２５００万円～３５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする既成住宅地域で、低層のアパート等も見られるが、価格形成においては収益 性よりも居住の快適性等が重視されている。また標準的な画地規模が小さく、経済合理性のある収益想定は困難で収益 価格は試算を断念した。市街地近郊住宅地域として適切な事例を収集し得たことから、最近の市況動向を考慮の上、実 証的な比準価格を標準として、代表標準地価格との検討結果に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 95,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から中心部優良住宅地域 の市況は改善、土砂災害等自然災害による選 別は厳しいが過疎化の郊外部を除き需給は下 げ止まり傾向。 既成住宅地域として熟成しており利用状況に 変化はない。街路条件劣位等選別から需要は 弱含みで下落傾向に推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％