別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡清水 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -22 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 9,550,000 円  １㎡当たりの価格 79,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区興津中町字滝太郎１３９０番９外 ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,180) 1:2 住宅 ＬＳ3 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 興津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 興津地区の国道５２号西側背 後に展開する既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ興津駅北東方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,180) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 興津地区の人口減少が続くなかで不動産の流動性は低下しており、今後とも地価は下落基調にて推移するもの予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区北東部郊外の住宅地域一円である。主な需要者は地縁性を有する一次取得者等である。標準地は既 成住宅地域内にあり供給は少ない。また、地域外からの転入はほとんどなく需要も乏しい。需要の中心となる価格帯は 、土地が約１２０㎡で９００万～１，３００万円程度、新築戸建で２，０００万～３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。快適性を指標とした自用目 的の取引が中心の住宅地域であり、かつ周辺地域内において信頼性ある事例も得られた。よって、比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [112.9] [102.0] 100 79,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区の人口は全体的に減少傾向にあって住 宅地需要は弱い。ただし、再開発が進んだ草 薙地区の人気は高く需要は堅調である。 地域要因に格別の変動はない。不動産取引は 少なく、需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +18.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％