別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡清水 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -19 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区草薙一里山２６５番 ｢草薙一里山１８－６｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い区 画整然とした住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 草薙 990m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       124 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道（南幹線）北側の閑静な 住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ草薙駅東方 990m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 通勤・生活利便性の良い住宅地域であるため、今後とも需要は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市駿河区及び清水区の住宅地域である。主な需要者は一次取得者等である。既成市街地にあって土地 供給は少ない。ＪＲ草薙駅から徒歩圏内の通勤生活利便性が良好な住宅地域であることから、需要は堅調である。需要 の中心となる価格帯は、土地は約１５０㎡で２０００万円～３０００万円程度、新築戸建で３５００万円～５０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模において共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法は適用しないものとする。本地域は快適性を 指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ本件では周辺地域において信頼性のある事例が得られた。よっ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -20               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 83.1] [103.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区の人口は全体的に減少傾向にあって住 宅地需要は弱い。ただし、再開発が進んだ草 薙地区の人気は高く需要は堅調である。 草薙地区の住宅地需要は堅調に推移しており 、新型コロナウイルス感染症の影響は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％