別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区柏尾字向山８５０番２６ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス 清水 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       173 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地北西端郊外に大手製造 業系事業者により古くから開 発された住宅団地 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 清水駅北西方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部に開発された調整区域内の住宅団地で、戸建住宅が建ち並び、利用状況は熟成している。比較低位な地価 水準で概ね良好な住環境から底値に近く、区内人口減少の中、地価はやや弱含み傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区を中心とする価格低位の住宅地域一円。需要の中心は３０歳～４０歳代の一次取得者で清水 区居住者が大半を占める。利便性に劣る郊外部では新規流入の少ない地域性から取引は極端に少なく、また中心部との 比較選別から取引は低調に推移している。取引の中心となる価格帯の中庸化は困難で、行政規制から建売等の分譲は少 なく、個別の土地で９００万円～１２００万円程度が取引の対象とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする市街化調整区域内の戸建住宅中心の住宅団地である。価格形成においては居 住の快適性等が重視されており、行政規制から標準的な収益想定も困難で収益価格は試算しない。取引は郊外部を広域 に収集し、規範性ある取引事例を選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として、代 表標準地との検討結果及び前年標準地価格からの変動動向に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [103.0] 100 [105.1] [103.0] 100 70,400  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から中心部優良住宅地域 の市況は改善、土砂災害等自然災害による選 別は厳しいが過疎化の郊外部を除き需給は下 げ止まり傾向。 郊外部住宅団地で利用状況に変化なく、利便 性劣位と新規流入の少ない郊外部で弱含みで 推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％