別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -16 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区梅ヶ谷字深田２６２番５ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に、ア パート等が混在する 住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 清水 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地郊外の住宅地域 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 清水駅北西方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 環境条件に変動が認められないため、当面は現状の環境が維持されていくと予測する。利便性の劣る市街地郊外 の住宅地域で、取引がやや低調ぎみであることから、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区内に存する住宅地域一円である。需要者の中心は域内に居住する地縁性のある一次取得者層である 。郊外部に位置し利便性に劣る住宅地域であり、域内の人口が減少傾向にある中、供給過剰ぎみの市況を反映し、地価 は下落傾向に推移している。尚、需要の中心的価格帯は、標準的な画地規模の土地で１０００万～１５００万円程度、 新築戸建で２０００万～２５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層アパートも見られるが、画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸物件の想定が困難であるため、収益 価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域等において実際に成立した取引事例を採用し試算された ものであり、補修正・要因比較とも適正に行われていることから実証的であり信頼性も高い。よって本件では比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [102.0] 100 89,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅・商業施設周辺等、利便性良好な住宅地域 にあっては、需要に改善傾向が認められるが 、郊外部や沿岸部は依然として需要の弱い状 態が続いている。 市街地郊外に位置する住宅地域であり、周辺 に未利用地が多く、熟成度は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％