別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 静岡清水 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -14 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　繁   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区草薙字西ノ谷３６５番６２ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な新興 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 草薙 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 草薙駅南東方の山間に開発さ れた丘陵地の住宅団地 街 路 基準方位　　　北６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ草薙駅南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 山間に造成された住宅団地で駅からの経路及び団地内の道路に勾配がある。徒歩圏内の買い物はやや不便で、高 齢化の進行から有効需要は減退しており、地価は弱含み傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地域 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区の郊外部の低位標準住宅地一円で、ＪＲ東海「草薙駅」南方郊外にある。需要者は４０才代 前後のサラリーマンを中心とする一次取得者層が中心であるため雇用・所得環境の悪化の影響を受け、買い控え傾向に ある。加えて郊外住宅地は、市街地近郊での分譲地との競合や地価下落に伴う都心回帰傾向により物件の選別化が進み 需要は弱含みである。土地は２００㎡前後で１，１００万円～１，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試 算できなかった。したがって、代表標準地との検討に加え、対前年変動率も考慮し、特に快適性を重視する住宅地域で 自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [147.2] [100.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に よる停滞状態から脱出し、国民へのワクチン 接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にあ る。 清水区中心部の草薙地区の最南端に位置する 丘陵地を造成した住宅団地で、高齢化に伴い 快適性は低下しており、住宅需要は敬遠気味 である。 ほぼ標準的な画地であり、近隣地域内にあっ ては中庸を得ている。なお、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％