別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡清水 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -8 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区庵原町字禅洞寺下５５２番２ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 のほかに農地が多い 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス 清水 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   900 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名清水ＩＣに近い市街化調 整区域内の住宅地域 街 路 基準方位　　　北５ ｍ市道 交通 施設 清水駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中部横断自動車道等の整備が進み、将来的な利便性向上が期待されるが、市街化調整区域内に位置することから 、当面は現状を維持すると予測する。需給は総じて限定的で、地価はやや弱含み傾向での推移が窺える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市郊外の住宅地域で、需要の中心は、地縁的選好性を有する市内在住者及び在勤者の一次取得者であ る。幹線道路を周辺に配し、清水市街地へのアクセスも比較的良いことから、他地域からの需要も見受けられる。市街 化調整区域内に位置することから需給は限定的で、取引も低調な状況にある。土地は概ね１，０００万円～２，５００ 万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の戸建住宅を主とする地域で、また市街化調整区域内における公法規制により賃貸物件の想定が困難であるため、 収益価格は試算出来なかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が 重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市 場動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 優良住宅地域の需要は持ち直し傾向にあるが 、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資 の二極化・個別化傾向が強まっている。 周辺で進められている道路整備の影響は今の ところ限定的で、需要はやや弱含み。格別な 変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％