別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡清水 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区由比町屋原字井戸尻１５８番４９外 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、小規模事 業所が混在する住宅 地域 北西4m市道 水道 由比 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧由比町中心部の既成の混在 住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道　　 交通 施設 ＪＲ由比駅北東方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 由比町町屋原地区は人口が減少傾向にあり、地域の不動産需要は弱く、今後とも地価は下落基調にて推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区北東部の旧由比町及び旧蒲原町の住宅地域一円である。地縁選好性の強い地域で、需要者は地元の 勤労者等が中心である。既成の住宅地域ため供給は少ない。また、外部からの転入はほとんどなく、需要は乏しく不動 産取引は低調である。中心となる価格帯は土地約１８０㎡で１，０００万～１，５００万円前後、新築戸建で２，２０ ０万～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。快適性を目的とした自用 目的の取引が多い住宅地域であり、かつ周辺地域内において信頼性のある事例が得られた。よって、比準価格を採用し て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,500 円／㎡ [ 95.7] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区の人口は全体的に減少傾向にあって住 宅地需要は弱い。ただし、再開発が進んだ草 薙地区の人気は高く需要は堅調である。 地域要因に格別の変動はない。需要は乏しく 、近年不動産取引がほとんどない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％