別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 静岡清水 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　繁   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区駒越中２丁目１６６８番３０ ｢駒越中２－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 清水 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 折戸湾に近く、海抜のやや低 い住宅地域 街 路 基準方位　　　北４ ｍ私道 交通 施設 ＪＲ清水駅南方 6.0km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が連担する住宅地域であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、当面は現状同様に推移すると予測す る。地価は若干の弱含みから横這い程度にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区郊外の住宅地一円である。需要者は３０才～４０才代前後のサラリーマンを中心とする一次取得者 層が中心である。また、住宅地需要は雇用や所得環境が低迷していることからマイナス傾向にあり、地縁選好性が強い 当地域へ感心度は低い。市中心部への交通アクセスはやや劣るが、価格に値頃感があることから土地は１５０㎡前後で ９００万円～１，２００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地積規模が１５９㎡と過小で、経済合理性のある土地利用が出来ないことから収益価格は試算できなかった。自用の取 引が支配的な郊外の住宅地域であることから比準価格を標準とし代表標準地との検討や対前年変動率も考慮すると共に 、最近の不動産市場は総額も十分考慮されていることにも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [175.8] [103.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に よる停滞状態から脱出し、国民へのワクチン 接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にあ る。 周辺部での宅地分譲による供給過剰感に加え 、先安感による買控えもあり買手市場となっ ている。 南東道路で、居住の快適性やや優り、近隣地 域内での競争力は強い。また、個別的要因の 変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％