別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡駿河 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -27 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区中野新田字西川原７２４番１１ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、小 規模工場等の混在す る地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 静岡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 静岡駅南方 3.4km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 市場観察を続けた結果、住宅地においてコロナ禍による価格の下振れリスクは初期予測より総じて僅少であった と考える。これを受け地価は、当面、弱含みながらも横ばいにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、駿河区あるいは葵区内の住宅地域一円である。需要者は、市内あるいは隣接市在勤の一次取得者が中心 となっている。当該地域は、ミニ開発が進行した結果、入り組んだ街路街区が形成され幅員も広くないため系統連続性 に劣る地域となっている。だが、コロナ禍であっても総額の観点から一定の需要は観察される。土地については、総額 で１，３００万円前後、新築戸建は３，０００万円未満が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より信頼性の高い取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自己居住用 の取引が中心に行われている。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の住宅地域の取引事例より試 算された比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -25               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.0] [100.0] 100 93,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駿河区は、コロナ禍であっても堅調な住宅需 要が観察される。沿岸部について、津波リス クの警戒感は以前ほどではないものの未だ需 要は軟調である。 安倍川とインター通りに挟まれた系統連続性 に劣る既成の住宅地域。ミニ開発の進行によ り入り組んだ街路が形成されている地域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％