別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 静岡駿河 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -26 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区大和２丁目２番１３ ｢大和２－６－２２｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに営 業所等も混在する住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 静岡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 静岡駅東方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 静岡駅南側に位置する利便性良好な住宅地域で、周辺の街路整備に伴って住環境や利便性が向上した。今後とも 現在の環境を維持しつつ住宅地域として推移していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市の中心部に比較的近く利便性に優る住宅地域である。需要者の中心は静岡市居住の一次取得者が多 いく二次取得者も見られる。静岡駅南側の地域は道路整備や商業施設等の進出により利便性と住環境の向上が進んでい る。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で２０００万円～３０００万円前後、新築の戸建物件で３５００万円～４ ５００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が殆どを占める既成住宅地域である。当該地域においては、アパート等も見られるが、収 益性より自己使用における快適性がより重視されて価格が形成されている。また、画地規模と法令規制から想定可能な 賃貸用建物の規模や賃貸需要を検討し、収益還元法の適用は困難と判断した。したがって、取引事例より求めた実証的 な比準価格を重視し地域の需給動向や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -25               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 81.1] [103.0] 100 183,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境や交通利便性に優る地域は堅調に推移 する一方、競争力に劣る郊外部や沿岸部は下 落傾向が続き地域による格差が見られる。 利便性が良好な住宅地域。供給は少なく需給 は長期的には概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％