別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡駿河 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -23 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区曲金３丁目１０６番５ ｢曲金３－１１－３１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,184) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東4.6m市道 水道、ガス、下水 静岡 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型商業施設が徒歩圏内にあ る生活利便性の良好な既成住 宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ静岡駅東方 2.5km 法令 規制 ２住居 (60,184) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の幹線道路が整備されており、また大規模商業施設等にも近く、交通・生活利便性が良好であるため、今後 とも需要は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市の市街地周辺から郊外に至る住宅地域一円である。主な需要者は静岡市内に居住する一次取得者層 である。本地域は、既成住宅地域のため宅地供給は少ない。大型商業施設や総合病院が徒歩圏内にあり、さらに幹線市 道丸子池田線の整備により交通利便性が向上したため、需要は堅調に推移している。需要の中心は土地が２，０００万 ～２，５００万円程度、新築戸建で３，５００万～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模において共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法は適用しないものとする。本地域は快適性を指標とし た自己使用目的の不動産取引が多い住宅地域であり、かつ、近隣地域に信頼性のある事例が得られた。よって、比準価 格を採用し、代表標準地や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [121.7] [103.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 静岡駅や東静岡駅、安倍川駅周辺の住環境良 好な地域の需要は堅調である。郊外や津波リ スクのある地域の需要は弱含みである。 周辺幹線道路の整備等により、地域の交通・ 生活利便性は向上しており、新型コロナウイ ルス感染症の影響は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％