別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡駿河 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -22 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 79,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区広野２丁目９１番６ ｢広野２－１９－１５｣ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の区画整理済の住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 安倍川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広野公園近くの区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位　　　北６ ｍ市道 交通 施設 安倍川駅南方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 安倍川駅南方の区画整然とした住宅地域で、現状の住環境を維持しながら推移すると予測する。格別な変動要因 は見当たらず、コロナ禍の影響も限定的で、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区及び駿河区に位置する混在住宅地域である。需要の中心は、３０歳～４０歳代の市内在住者及 び在勤者の一次取得者であり、他地域からの転入者も見受けられる。コロナ禍の影響は限定的で、比較的恵まれた地域 環境を有し、需要は安定しているが、周辺では小規模分譲も多く、宅地需要の分散化傾向が窺える。土地は概ね１，０ ００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 安倍川駅南方の戸建住宅を主とする地域で、周辺賃貸市場や画地規模等を鑑み、投資採算に見合う収益物件の想定が困 難なため、収益価格は試算出来なかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住 の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を 採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [118.8] [103.0] 100 79,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 優良住宅地域の需要は持ち直し傾向にあるが 、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資 の二極化・個別化傾向が強まっている。 コロナ禍の影響は限定的で、区画整理による 良好な住環境と利便性から需要は安定してい る。格別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％