別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 静岡駿河 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -19 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　繁   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区谷田１０７番４ ｢谷田１１－６｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等も見られる 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 草薙 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅が増えつつある郊外 の新興住宅地 街 路 基準方位　　　北４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ草薙駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 混在住宅地域で格別の地域の変動要因が見られないので、当面現状のまま推移するものと予測する。地価は、値 頃感もあるが、住環境や交通アクセスが今一歩であることから、弱含みの横這い状況である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駿河区郊外の住宅地一円である。需要者は３０才～４０才代前後のサラリーマンを中心とする一次取得者 層が中心であるが、住宅地需要は景気悪化の影響を受けて後退傾向である。市中心部への交通アクセスはやや劣るが、 価格に値頃感があることから土地は２００㎡前後で２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ草薙駅まで１．５Ｋｍと駅から離れていることに加え小規模でファミリー向けの賃貸は有効需要が見込めないので 収益価格は試算されなかった。したがって、対前年変動率も考慮し、特に快適性を重視する住宅地域で自己使用目的で 取引され、取引価格水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記 の通り決定した。なお、この価格は代表標準地とも十分価格均衡を得ているものと考える。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に よる停滞状態から脱出し、国民へのワクチン 接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にあ る。 利便性や居住の快適性共に中庸を得た住宅地 域であるが、周囲に未利用農地等も見られ、 居住環境に変動は認められない。 ほぼ標準的な画地であり、近隣地域内にあっ ては中庸を得ている。なお、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％