別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡駿河 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区用宗４丁目９７９番１２外 ｢用宗４－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に店 舗も見られる既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 用宗 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ用宗駅近くの在来の住宅 地域 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 用宗駅東方 400m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 用宗駅から海岸線の間に形成された在来の住宅地域であるが、用宗港周辺の観光施設等の開発により沿岸部とし ての下落は縮小傾向にある。低位な水準ながら一定の取引がみられ、地価は横這い傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市駿河区を中心とする価格低位の住宅地域一円。需要の中心は主として周辺に地縁性を有する個人で 、圏外からの転入は少ない。市内沿岸部では、避難タワーの整備などから震災以降の大幅な地価下落は収束しつつあり 、取引は低位ながら安定化しつつある。全体的な取引は少なく中庸化は困難であり、建売等の分譲は取扱い業者が少な いものの、土地で１０００万円を下回る水準が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする在来の住宅地域で、周辺にはアパート等がみられるものの、賃貸住宅経営に 一定規模を要する地域で、画地規模が小さく収益価格は適用を断念した。価格形成においては収益性よりも安全性や居 住の快適性等が重視されていることから、最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として、代表標準地と の検討結果及び前年標準地価格からの変動動向に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [106.2] [100.0] 100 41,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から中心部優良住宅地域 の市況は改善、土砂災害等自然災害による選 別は厳しいが過疎化の郊外部を除き需給は下 げ止まり傾向。 周辺観光施設等の開発による将来期待は徐々 に増す中、一定の取引が確認され横這いに推 移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％