別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡駿河 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -16 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区高松３２７４番 ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も残る区画整理済の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 静岡 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内南端の海岸線に近い区画 整理済の住宅地域 街 路 基準方位　　　北６ ｍ市道 交通 施設 静岡駅南東方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部にある区画整理済の住宅地域で、地域の一部が想定津波浸水域に含まれることから、需要の減退が続いて いる。地理的状況や防災意識の高まりの影響等から、地価は当面下落傾向での推移が窺える。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市南部郊外に存する価格低位の住宅地域である。需要者は市内に居住する３０代～４０代前後の一次 取得者及び地元地縁者が中心である。海岸に近く被災リスクの顕在化以降は需要の低迷が続いており、全体として取引 は低調に推移している。土地は概ね５００万円～１，０００万円程度、新築戸建物件は概ね２，０００万円～２，５０ ０万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 海岸近くの住宅地域で、画地規模や周辺賃貸市場等を鑑み、合理的な賃貸物件の想定が困難なため、収益価格は試算で きなかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視され、また周 辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等に留意し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 優良住宅地域の需要は持ち直し傾向にあるが 、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資 の二極化・個別化傾向が強まっている。 沿岸部に近く津波災害リスクを有することか ら、需要は弱含み。格別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％