別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡駿河 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -13 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区西島字浜道西９６５番５外 ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、倉 庫等が混在する住宅 地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 静岡 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   350 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部に位置する既成の混在 住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ静岡駅南方 4.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は街路条件が劣り、かつ国道１５０号以南の沿岸部にあるため需要は弱く、今後とも、地価は下落基調に て推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市南部郊外の住宅地域一円である。需要の中心は市内居住者や地元地縁者等である。周辺には未利用 地が残っており、供給余力は認められる。道路幅員や街路の連続性が劣り、かつ津波リスクもあって、需要は弱含みで 推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が１２０㎡程度で４００万円～８００万円前後、新築戸建で１，５０ ０万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。本件においては、周辺地 域の取引事例から信頼性のある比準価格が求められた。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,300 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [115.8] [100.0] 100 38,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 静岡駅や東静岡駅、安倍川駅周辺の住環境良 好な地域の需要は堅調である。郊外や津波リ スクのある地域の需要は弱含みである。 西島地区は、大部分が津波浸水想定区域にあ り、地価は下落傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％