別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 静岡駿河 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -11 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区小鹿字本村８７６番１１外 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅を主にアパート 、農地等が見られる 住宅地域 東4.4m市道 水道、ガス、下水 東静岡 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南   330 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 有度山西麓に位置する既成住 宅地域 街 路 基準方位北４．４ｍ 市道 交通 施設 東静岡駅南東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、当面は現状の住環境が維持されると予測する。周辺では農地からの開発分譲地等が比較 的多く供給されているが、需要は底堅く、コロナ禍の影響も軽微であり、地価は今後も安定的と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内市街地近郊の住宅地一円である。中心となる市場参加者は、市内に居住者もしくは通勤者で概ね３０ 才～４０才代の一次取得者層であり、域外からの転入者もみられる。山裾付近の一般住宅の外に農家住宅等も混在する 既存住宅地域で、狭小路が多くみられるが、需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模 の土地で２，０００万円前後、新築戸建で概ね３，５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸物件もみられるが、自用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、経済合理性に見合う賃貸物件の想定が困 難であったことから、収益価格の試算は省略した。一方、比準価格は、複数の規範性が高い取引事例から求められた実 証性かつ市場適合性を有する価格であり、試算過程における補修正も適切であったことから、本件では比準価格を標準 とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [174.5] [102.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 居住の快適性・利便性を選択の指標として市 街地近郊の住宅地域を中心に需要に改善傾向 が認められる。 山裾に位置し、狭小曲折路も多い住宅地域で あるが、住宅地としての選好度は比較的高く 、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％