鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -895	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南東7m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -725	静岡市駿河区		建付地	（　）	不整形	南東18m県道、北東10m、南西3.5m、三方路		近商高度地区駐車付置義務 (100,300)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -1040	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		近商高度5種最高31m 駐車付置義務 (90,300)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -301	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、南東10m、南西4m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
e	Ｒ４Ｋ２２０３ -302	静岡市駿河区		更地	（　）	台形	南東22.6m県道、北西8m、二方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,420	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	281,547	100 [ 127.5]	220,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 198,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	205,268	100 [ 97.8]	209,885		210,000
c	(　 ) 284,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	258,515	100 [ 103.0]	250,985		251,000
d	(　 ) 479,972	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.0]	409,365	100 [ 154.8]	264,448		264,000
e	(　 ) 408,373	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	376,870	100 [ 161.2]	233,790		234,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +21.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

静岡駿河 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域で適切な造成事例がなく、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を中高層共同住宅地（分譲マンション用地）と判断したため、市場参加者及び最有効使用の観点から収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が中高層共同住宅地のため開発法を適用する。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,468,302,914	1,188,640,134	12	510,000	3,575.07	259,000	4,709.35
⑧開発法による価格	279,662,780 円　　　　（　 226,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,236 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,236.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
631.35 ㎡	4,709.35 ㎡	3,704.38 ㎡	1,004.97 ㎡	3,575.07 ㎡	ＲＣ・10F ( 51 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.1 ％）	（ 381.0 ％）	（ 299.7 ％）	（ 81.3 ％）	（ 75.91 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m 駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	22.0 ｍ 55.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

510,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在するマンションの取引事例価格を比較検討して算定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 510,000 円／㎡　　×　　 3,575.07 ㎡　　＝　　　　 1,823,285,700 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,823,285,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 259,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 266,770 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 266,770 円／㎡　　×　　　 4,709.35 ㎡　　＝　　　　 1,256,313,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より算定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,823,285,700 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 182,328,570 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,438,641,870 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して算定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	109,397,142 円	( 6 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 98,599,644 円
	販売総額(2期)	72,931,428 円	( 4 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 61,532,246 円
	販売総額(3期)	1,640,957,130 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,308,171,024 円
収入合計		－	－	－	－	1,468,302,914 円
支出	建築工事費(1期)	125,631,330 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 116,485,369 円
	建築工事費(2期)	125,631,330 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 108,017,818 円
	建築工事費(3期)	1,005,050,640 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 801,226,370 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	91,164,285 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 84,527,525 円
	販売管理費(2期)	91,164,285 円	( 50 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 78,383,052 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,188,640,134 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,468,302,914 円　　－　　　　　　 1,188,640,134 円　　＝　　　　　 279,662,780 円 226,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
静岡駿河 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 -9

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　雅文

TEL.

鑑定評価額

288,000,000 円

１㎡当たりの価格

233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区泉町８番４｢泉町４－８｣				②地積　(㎡)	1,236 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度5種最高31m 駐車付置義務 (90,300)
	1:2.5	共同住宅ＲＣ10	中高層のマンション、事業所等が混在する地域	北東5.4m市道	水道、ガス、下水	静岡 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

静岡駅南口に徒歩圏内の商住
混在地域

街

路

５．４ｍ市道

交通

施設

ＪＲ静岡駅南方

550m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度5種最高31m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

本地域に格別の変動要因は見受けられないため、当面は現状態様を維持したまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 233,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡駅や東静岡駅周辺の中高層建物が多い商業地域および商住混在地域である。需要者の中心は、県内外
のデベロッパー、大手不動産事業会社等である。現在、静岡市では新築マンション数棟が建築中でやや供給過剰ぎみで
あるが、中心市街地において画地規模の大きいマンション適地には希少性があり、マンション用地需要は底堅いものが
あると見られる。需要の中心となる価格帯は、業種、画地規模によりばらつきが大きく、特定しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション用地の需給関係は、主要駅からの距離や大規模地の希少性の程度などの影響を受けやすく、比準価格はこの
ような市況を反映した価格である。また、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行うため開発法
による価格はこれら需要者の視点を具現している。よって、実証的な比準価格と投資採算に基づく開発法による価格を
関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

静岡駅や東静岡駅、安倍川駅周辺の住環境良
好な地域の需要は堅調である。郊外や津波リ
スクのある地域の需要は弱含みである。

マンションやオフィスビル、店舗ビル等の混
在する地域で、その混在度に格別の変化は見
られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -895	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南東7m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -725	静岡市駿河区		建付地	（　）	不整形	南東18m県道、北東10m、南西3.5m、三方路		近商高度地区駐車付置義務 (100,300)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -724	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	長方形	北東20m市道、南東6m、角地		商業駐車付置義務 (100,500)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -302	静岡市駿河区		更地	（　）	台形	南東22.6m県道、北西8m、二方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 303,420	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	309,928	100 [ 132.9]	233,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 198,699	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.1]	228,127	100 [ 97.6]	233,737		234,000
c	(　 ) 426,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	440,124	100 [ 189.6]	232,133		232,000
d	(　 ) 408,373	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	376,870	100 [ 161.1]	233,935		234,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +78.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +52.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

静岡駿河 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,483,758,550	1,195,438,586	12	515,000	3,575.07	260,000	4,709.35
⑧開発法による価格	288,319,964 円　　　　（　 233,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,236 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,236.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
631.35 ㎡	4,709.35 ㎡	3,704.38 ㎡	1,004.97 ㎡	3,575.07 ㎡	ＲＣ・10F ( 51 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.1 ％）	（ 381.0 ％）	（ 299.7 ％）	（ 81.3 ％）	（ 75.91 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m 駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	22.0 ｍ 55.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

515,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 515,000 円／㎡　　×　　 3,575.07 ㎡　　＝　　　　 1,841,161,050 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,841,161,050 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 4,709.35 ㎡　　＝　　　　 1,261,163,930 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,841,161,050 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 184,116,105 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,445,280,035 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	128,881,274 円	( 7 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 116,160,692 円
	販売総額(2期)	55,234,832 円	( 3 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 46,601,628 円
	販売総額(3期)	1,657,044,945 円	( 90 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,320,996,230 円
収入合計		－	－	－	－	1,483,758,550 円
支出	建築工事費(1期)	126,116,393 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 116,935,120 円
	建築工事費(2期)	126,116,393 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 108,434,875 円
	建築工事費(3期)	1,008,931,144 円	( 80 ％)	×　　0.7972	（ 24 ヶ月）	＝　　 804,319,908 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	110,469,663 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 102,427,472 円
	販売管理費(2期)	73,646,442 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 63,321,211 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,195,438,586 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,483,758,550 円　　－　　　　　　 1,195,438,586 円　　＝　　　　　 288,319,964 円 233,000 円／㎡