別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 静岡駿河 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区丸子５丁目２０８番１２ ｢丸子５－１０－６｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 安倍川 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設や小学校が徒歩圏内 にあるが、道路条件や交通ア クセスが劣る地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ安倍川駅西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性の良好な既成住宅地域であるが、安倍川駅以西にあって中心部への接近性に難があるため、当面、地 価は弱含みの横ばい程度にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需要圏は静岡市西部郊外の住宅地域一円である。主な需要者は静岡市内の一次取得者層である。既成住宅地域のた め供給は少ない。生活利便性は良好であるが、交通利便性に難があるため需要は弱く、人口は減少基調にある。需要の 中心は土地が１，０００万～２，０００万円前後、新築戸建で２，５００万～３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模では共同住宅を想定し難いため、収益価格は試算しないものとする。快適性を指標とした自用目的の 取引が多い住宅地域であり、かつ近隣地域において、信頼性のある取引事例が得られた。よって、比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [104.0] 100 96,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 静岡駅や東静岡駅、安倍川駅周辺の住環境良 好な地域の需要は堅調である。郊外や津波リ スクのある地域の需要は弱含みである。 値ごろ感があるが、街路条件や接近条件が劣 るため、市場の人気は低く、地価は弱含みの 横ばい程度である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％